以案说“典”

条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他

第一章  物权通则第一节  物和物权

一

物权中的物（网络游戏中的装备丢了，可以要求返还吗？）

法言俗语

小李是网络游戏资深玩家，在游戏中积累了大量网络虚拟财富，某天小李发现账号中的虚拟设备包括屠龙刀、软猬甲、大还丹等不翼而飞，便与游戏公司联系，要求游戏公司提供所丢失游戏装备的去向，游戏公司拒绝提供，双方因此产生争议。一段时间以来，对于虚拟装备、游戏币等虚拟财产的属性问题，不论是司法实务还是理论研究方面，都有很大争论。一种观点认为，网络虚拟财产具有真实的财产价值，能够被占有，也能够被转移，可以认定为物或财产来进行保护；另外一种观点认为，虚拟财产实际是一组电磁记录，只要程序设置完毕，就可以无限产出，不具有财产的稀缺性，而且其价值也难以衡量，因而不能认定为财产，也就不是物权中的物。民法典编纂时虽然强调了对数据、网络虚拟财产的保护，但对数据、网络虚拟财产的属性没有确定。司法实务中对玩家的保护，有的从合同权利角度出发，有的从物权角度出发，在结果上并无太大区别，但这里引申出了一个重要问题，对哪些物享有的权利能够称之为物权，可以受到物权规则的保护。马克思主义哲学认为，世界是物质的，但物质世界中的物并不都能纳入物权的视野。第一，物权中的物是人身之外的物。以人为本的理念中的一项重要内容是，人是主体，而外在的世界为客体。人的身体虽然具有物质性，但不能成为权利的客体，所以不属于物的范畴。出于医学目的或需要，与人的身体分离的器官、血液可以成为物，但是这类物的流通受到法律严格限制。因此，如何定义物权中的物与人们的伦理道德观念存在密切联系。第二，物权中的物是特定化的独立物、有体物。首先，物权中的物是特定的物，它并不等同于特定物。物具有特定性，是指物是现实存在的具体的物，而不能是抽象的或想象的物。特定物与种类物是相对应的概念。特定物是具有单独的特征，不能为其他物替代的物。种类物是有相同的特征，可以用相同规格、品种、质量或数量加以替代的物。特定物或种类物的交付常见于合同的履行中，合同中约定交付的特定物或种类物可以是现实中不存在的物，比如房地产开发商与购房人订立的商品房预售合同合同中的商品房虽然通过约定位置、面积特定化，但在订立合同时作为合同标的物的商品房可以是尚不存在的，而现实不存在的物品是无法成为物权关系中的标的物的。其次，物权中的物是独立物，是不依附于他物面独立存在的物。比如，一辆机动车作为整体而言，发动机、轮胎、雨刷等部件都是车辆的组成部分，不能在这些车辆零部件上再设置独立的所有权。既然小王对车辆享有所有权，组成该车辆的各种部件也属于小王，而不会是小李小赵，当然，独立物的概念是相对的参照系不同独立物概念的外延也不同，同样是车辆零部件，在专门销售车辆零部件的商店里就是不依附于车辆而存在的独立物。最后，物权中的物一般是有体物。有体物是占据一定空间而有形存在的物质实体。专利、商标、著作等精神产品是无体物，由专门的法律调整，不属于物权法的调整范围，一般也不视为物权中的物。权利不是有体物，但在一定情况下可以作为物权的标的，如注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权可以成为权利质权的标的。第三，物权中的物是人力能够控制管理并有利用价值的物。人力所不能支配的物在现实世界中大量存在，在人尚不能通过发挥主观能动性与之建立联系、进行支配的情况下，这类物暂不属于物权中的物。随着科学技术的进步，物的外延在不断拓展。过去，月球是触不可及的，与月球相关的一切当然也不能成为物权中的物，但人类登月后，月球土壤被取回，月球土壤成为物的新成员。但是，人类的发展不是无限制的，纳入物权范围的物也不是多多益善。所以民法典在总则中规定，民事主体从事民事活动应当有利于节约资源保护生态环境。另外，设立物权的重要目的是更好地保护人的财产，发挥物的效用，所以能够满足人的需要、具有价值的物，才有必要与之建立法律关系。

民法典将物区分为动产和不动产，并以此构建了物权编的体系。何谓不动产《扣保法》第92条第1款规定:“本法所称不动产是指十地以及房屋林木等地上定着物。”《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186 条规定:“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”由上述规定不难看出，不动产是在性质上不能移动或者移动通常会严重损害其价值的物。由于动产的种类广泛，法律在界定不动产时动产也不言自明。正如《担保法》规定的 “本法所称动产是不动产以外的物”。除了动产和不动产的划分，还有其他两种与物权有关的物的分类。一种是主物和从物的划分。主物是起主导作用并可独立发挥功能的物，从物不是主物的成分，也是独立的物，能够辅助主物发挥效用。比如表与表带、灯与灯罩。主物和从物的处分，一般遵循从随主的原则。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第320 条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于适用?中华人民共和国民法典?有关担保制度的解释》第40 条规定：“从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。从物产生于抵押权依 法设立后，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。”另一种是原物和孳息的划分。孳息与原物是相对而言的，孳息分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是依物的自然属性或使用方法而产生的收获物、出产物，比如果树所结果实、动物所生幼崽。天然孳息由原物的所有权人取得，既有所有权人又有用益物权人时，由用益物权人取得。法定孳息是原物依一定法律关系而产生的收益，比如出租房屋产生的租金、出借钱款产生的利息，都是法定孳息，法定孳息一般按照当事人之间的约定取得。

《民法典》条文

     第一百一十五条  物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

第一百二十七条　法律对数据、网络虚拟财产的保护有规定的，依照其规定。第一千零七条　禁止以任何形式买卖人体细胞、人体组织、人体器官、遗体。违反前款规定的买卖行为无效。第一千零九条　从事与人体基因、人体胚胎等有关的医学和科研活动，应当遵守法律、行政法规和国家有关规定，不得危害人体健康，不得违背伦理道德，不得损害公共利益。

以案释法

       人体冷冻胚胎的权属归谁所有？沈某某与刘某某都是独生子女，两人于2010 年10月登记结婚。2012年8月，因自然生育困难，沈某某与刘某某到医院通过人工辅助生殖方式培育了13枚受精胚胎，其中4枚符合移植标准。但就在植入母体前一天，夫妻二人因交通事故死亡。夫妻双方父母就4枚冷冻胚胎的归属产生争议，协商不成，诉至法院。一审法院立案后，依法追加医院为第三人。医院提出，胚胎不具有财产属性，无法继承，沈某某夫妇生前已与医院签署手术同意书，同意将过期胚胎丢弃，请求法院驳回原告诉讼请求。法院经审理认为，虽然沈某某夫妇生前与医院签订了相关知情同意书，约定胚胎冷冻保存期为1年，超过保存期同意将胚胎丢弃，但是沈某某夫妇因意外死亡导致合同不能继续履行，医院不能根据知情同意书中的相关条款单方面处置案涉胚胎。在我国现行法律对胚胎的法律属性没有明确规定的情况下，确定案涉胚胎的相关权利归属，还应考虑以下因素：一是伦理。该受精胚胎不仅含有沈某某夫妇的ＤＮＡ 等遗传物质，而且含有双方父母两个家族的遗传信息，双方父母与案涉胚胎亦具有生命伦理上的密切关联性。二是情感。双方父母“失独”之痛，非常人所能体味。沈某某夫妇遗留下的胚胎成为双方家族血脉的唯一载体，承载着精神慰藉、情感抚慰等人格利益。案涉胚胎由双方父母监管和处置，既合乎人伦，亦可适度减轻其丧子失女之痛楚。三是特殊利益保护。胚胎具有孕育成生命的潜质，比非生命体具有更高的道德地位，应受到特殊尊重与保护。法院同时认为，原卫生部的相关规定是卫生行政管理部门对相关医疗机构和人员在从事人工生殖辅助技术时的管理规定，医院不得基于部门规章的行政管理规定对抗当事人基于法律享有的正当权利。遂判令案涉４枚冷冻胚胎由沈某某父母与刘某某父母共同监管、处置。此案是在我国对人体冷冻胚胎法律属性无统一立法、代孕需求旺盛但被禁止的背景下产生的。该判决虽然没有正面回应人体冷冻胚胎是否是物或者财产，但其从伦理道德的角度分析，符合对物权中物的伦理性考量。法院的处理不拘泥于具体的法学理论，体现了对生命的尊重，是对现实权利需求的理性回应。据媒体报道，案涉冷冻胚胎已经成功孕育出生命，这是最令两个家庭欣慰的。（沈某某、邵某某与刘某某、胡某某、南京鼓楼医院监管权和处置权纠纷一案，详见江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第01235号民事判决书）

法官说法

1

对于一般的有体物而言，占有和所有是可以分离的，比如，手机被小偷偷走，所有权人丧失了对手机的占有，但并不丧失手机的所有权能否依此类推，认为储户对银行存款享有所有权呢？答案是否定的，货币是商品交换的一般等价物，其承载的最重要功能就是流通。如果在货币的占有者之外还有货币的所有者，那么在商品交换中，受领货币的一方必须了解清楚支付货币的一方是否使用的是属于自己的货币，否则受领的货币可能被要求退还，而自己出售的商品可能面临不能退还的风险，交易成本大大增加，交易秩序随时会被打破，货币的流通功能成为不可能完成的任务。所以，法谚称“货币属于其占有者”。因此，储户把货币存到银行，货币所有权随占有主体的改变而变更为银行，银行在资金账户上所记载的存款金额，并非特定的货币，而是储户对银行享有的债权数额的记载，储户有权据此要求银行支付其存款本息。虽然这是一种债权请求权，但是依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第１条，支付存款本金及利息请求权不适用诉讼时效，从而加强了对储户权利的保护。同时，这也是《民法典》编纂时将《物权法》第65条“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益”予以删除的原因之一。

2

原则之下必有例外，在特殊情况下货币也存在不适用“占有即所有”原则的情况。比如，在被执行人银行账户已经被冻结后，款项通过银行账户划至被执行人账户，且进入被执行人账户后即被人民法院冻结并划至人民法院执行账户，被执行人未实际占有该款项，亦未获得作为“特殊种类物”的相应货币，如划款行为确系误划，则该误划款项不适用“货币占有即所有”原则。

二

物权的含义（对物能够直接支配就享有物权吗？）

法言俗语

       物权，顾名思义，是人对物享有的权利。物权首先呈现的是人与物的关系，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权最主要的特征是直接支配性。直接是指物权人无须他人行为的介入，就可以完成对标的物的管理、处分。比如，小王和小李各自有一套房产，小王是自用，小李把房产租给了小张，小王对房产占有使用是基于自己的意思，也不需要经过他人的同意。小张则不同，他对房产的占有使用需要经过权利人小李的同意，事实上，小张对房产的占有使用是小李对自有房产使用权利的延伸。支配是依照自己的意思对物进行管理、处分。即“我的东西我做主”。一支钢笔的所有权人，既可以随身携带用于书写、记录，也可以赠与他人以示友好，无论是占有、使用，还是收益、处分，完全依照自己的意思。但具备直接支配性特征的不都是物权，比如知识产权、股权等权利也具备直接支配性特征，在其他法律已经对所涉权利义务关系进行调整的情况下，无须纳入物权进行调整。一切法律关系都是人与人之间的关系，物权也不例外。物权的权利人可以排他性地享受其利益，这意味着一个人享有物权，其他任何人都是这个权利的义务主体，都不得侵犯，这样就规范了人与人之间的关系，消除了不必要的纷争。对此，古人是早就清楚的。《慎子》中有这样一段话：“一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也。”意思是说，一只兔子在跑，后面很多人想抓住它。但是市场上有很多兔子却没有人去争抢，为什么呢？因为前面的兔子权属没有定，而后面的兔子已经有了归属。从这个意义上讲，物权法是给物以名分的法律，有了名分也就有了权利的边界。

《民法典》规定的物权，包括所有权、用益物权、担保物权。这里的所有权是指权利人依法对自己的物享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权理论上与自物权、完全物权的含义是一致的。所有权以外的物权，称为他物权，也称为定限物权，是在特定范围内对标的物加以支配的物权。他物权以支配的物的内容为划分标准，又细分为用益物权和担保物权。用益物权是对他人的物在一定范围内享有使用、收益的物权，即以标的物的使用价值为内容的物权，如建设用地使用权、农村土地承包经营权。担保物权是为确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，这是以支配标的物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权。以不同的划分标准，物权有其他多种分类划分方法，比如以物权是否登记分为登记物权和不登记物权；以物权客体为标准分为不动产物权、动产物权和权利物权。这里对主物权和从物权，本权和占有稍作详述。主物权是可以独立存在、不从属于其他权利的物权，如所有权，主物权的取得和存在与主体享有的其他民事权利无关。从物权是从属于其他权利的物权，权利人需享有其他权利才能享有物权，比如担保物权。二者区分的意义在于，主物权能够独立存在，从物权的存在与消灭通常取决于其所从属的主权利，比如主债权的转让或消灭会导致担保物权的转让或消灭。以是否有权利之实质内容为标准，可以划分为本权和占有，占有是对占有物进行管理的事实状态，本身不是一种权利，将占有纳入物权进行保护，是维护社会秩序的需要。 

《民法典》条文

      第一百一十四条   为了民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

以案释法

       机动车买受人是否有权要求机动车合格证的合法占有人予以返还？2015年４月，王某某（买方）与甲公司（卖方）签订了一份《机动车销售合同》，约定：买方向卖方购买一辆东风标致408 轿车，价款计166000元，卖方收到定金20000元后，合同生效；提车时间为车到付款，款到提车；并且保证所售车辆为新车，卖方有责任提供上牌所需车辆合格证等相关必要文件，具体上牌时间买方与卖方事先预约。合同生效后，甲公司从乙公司处调货。2015年６月７日，王某某将余款全部付清，甲公司开具增值税发票一张，价格为166000元，该发票记载有：厂牌型号为东风标致牌DC71× × × × × × 型号，车架号是LDC9732 × × × × × × × × × × ，合格证编号为WAD072151 × × ×× × × 。当日，王某某向甲公司支付上牌费600元，服务费1000元，合计1600 元，甲公司出具收据并将轿车和钥匙交付王某某。虽经王某某多次催促，但甲公司仍未办理车辆上牌手续，也未能提供合格证。另外，乙公司、丙公司与银行签订《东风标致机动车销售金融服务网络协议从属协议》三方协议，约定乙公司向银行融资，银行负债监管乙公司从丙公司采购车辆所对应的合格证，银行按乙公司存入融资保证金的金额逐笔释放相应的机动车合格证，但本案中乙公司并未按照约定存入相应的融资保证金，案涉车辆的合格证由银行实际监管控制。经协商无果，王某某起诉甲公司、丙公司和银行，交付案涉机动车合格证，并协助办理上牌手续。法院经审理判令银行将案涉车辆的合格证交付王某某，甲公司协助王某某办理案涉车辆的上牌手续。本案中，主要的法律关系有两组：一是王某某与甲公司的机动车买卖关系。

       王某某依据合同在付清车款接收车辆后取得机动车所有权，后因缺少合格证无法办理上牌上证手续，无法以正常方法有效支配和使用机动车，其物权的圆满状态已受到妨害。机动车合格证作为随车单证资料，与机动车之间是主物与从物的关系，主物转让的，从物随主物转让。基于物权的对世权属性，王某某可以向机动车生产商、经销商和持证银行等与机动车合格证有关联的相对人主张权利，王某某行使的权利实际是物权请求权。二是银行和机动车经销商乙公司、机动车生产商丙公司就机动车采购、销售和融资等问题签订协议，三方形成机动车销售金融服务合同关系。当经销商不能清偿银行贷款或未在保证金账户存入足额资金时，银行有权不释放机动车合格证。机动车合格证是机动车生产企业印制并随车配发的唯一证明机动车整车合格的法律文件，是办理机动车注册登记必须提供的法定证明文件之一。没有合格证，新车就因无法在车辆管理部门上牌上证而成为“黑户”。银行以监管的方式占有合格证，其本意正是利用合格证对机动车的特殊功效来限制债务人或第三人支配和使用对应车辆，借此达到控制贷款风险、促进债权实现之目的。因此，银行以监管的方式占有合格证，本质上应属于担保范畴。如果银行的该种担保方式属于物权法规定的担保物权，其权利将优先于王某某的所有权，反之，王某某的所有权将受到优先保护。本案中，银行以监管的方式占有合格证仅在表现形式上类似于质押，但又不符合质押的法律特征。质押分为动产质押和权利质押。机动车合格证是特定机动车整车出厂的合格证明，本身并不具有交换价值和商品流通性，不能成为质押财产。将机动车作为质押财产，但未实际交付。就权利质押而言，机动车合格证不是财产权利凭证，不属于有价证券和知识产权的范畴，亦无法律规定机动车合格证属于“可以质押的其他权利”，故以监管的方式占有合格证也不属于权利质押。而且，银行以监管合格证方式设定的担保权利未经公示程序，也不能产生担保物权的法律效力。据此，王某某的所有权应予优先保护。从另一个角度说，王某某在此次交易中是善意买受人，尽到了普通消费者的注意义务，在其合法取得机动车这类特殊动产的所有权时，依据《民法典》第313条的规定，依附于机动车的权利负担亦应予涤除。（该案为最高人民法院2020年5月13日公布大力弘扬社会主义核心价值观十大典型民事案例———案列四：撞伤儿童离开被阻猝死索赔案）

法官说法

物权具有直接支配性，是绝对权、对世权，物权人无须通过他人就可以直接支配特定物，物权人以外的其他人负有容忍和不侵害的义务。但这绝不意味着物权人可以任意对物进行支配处置。物权人也需遵循“有权不得任性”的规则。首先，物权的行使应当符合法律规定，比如《文物保护法》第52条规定：国家禁止出境的文物，不得转让、出租、质押给外国人。即便是私人所有的文物也要遵守这一规定。其次，物权的行使不得损害公共利益，房屋所有权人有占有、使用、处分房屋的绝对权利，但如果容留他人吸毒、容留妇女卖淫必须承担相应法律责任。再次，物权的行使不得损害他人合法权益，建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照。抛弃动产时也不能采取“高空抛物”等危害公共安全的方式。最后，因公共利益的需要，物权人的权利会受到征收、征用行为的限制。

三

物权和债权（依据房屋买卖合同请求卖房人办理过户手续行

使的是物权还是债权）

法言俗语

物权和债权构成了财产权的两大支柱，物权制度调整的是物的占有和归属关系，债权制度调整的是财产移转关系，因为债权的基础是合同，合同又是物权变动最重要的原因，所以物权和债权在发生紧密联系时也容易产生混淆。从权利性质看，物权的本质在于支配；债权的本质是请求权。房屋所有权人不需要他人的介入就可以对自己的房屋进行占有、使用。而债权人实现债权，需要借助债务人的行为，债权人既不能直接支配债务人的财产，也不能支配债务人的人身。从权利客体看，物权的客体一般是特定的独立物、有体物，而债权的客体是债务人应为的特定行为，当这种特定行为表现为返还、给付特定物品时，容易让人对物权和债权产生混淆。例如，甲和乙订立商品房买卖合同，乙作为买受人按照约定支付了购房款，但甲作为出卖人没有协助乙办理房屋的过户登记手续，此时乙有权起诉请求法院判令甲交付房屋并协助办理房屋过户手续，乙是依据房屋买卖合同作为合同债权人而不是房屋所有权人起诉的，因为在乙办理房屋登记手续前，对案涉房屋并不享有所有权，无法作为房屋所有权人提出主张。物权是绝对权，债权是相对权。物权被称为对世权，是对一切人产生约束力的权利，物权人以外的所有人都负有不得侵害、妨害物权人行使物权的义务。而债权是对人权，债权人只能向特定的债务人主张权利。比如因合同产生的债务，债权人只能向合同相对方，也就是负有履行合同义务的一方主张权利。物权的目的在于存续，债权的目的在于消灭。物权往往权利期限较长，所有权是无期限的，耕地的承包期为30年，林地的承包期最长达70年，到期会依据法律规定继续承包。只有保持对物的直接支配状态，才能持续发挥物的效用，使物权人受益。而债权不同，债权是有期限的权利，债权存在的意义在于将来获得满足而消灭，保持债权的存续状态，很多时候并不是债权人的意愿。

《民法典》条文

第一百一十八条  民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

以案释法 

通过以房抵债协议可以取得房屋所有权吗？某公司与某置业公司借款合同纠纷一案判决生效后，申请执行案涉房产。法院执行过程中，王某提出执行异议。其异议理由是：王某自2008年起为某置业公司施工，工程款共计1170万元，后王某与某置业公司达成以房抵债协议，约定将案涉房产抵债给王某，王某已实际入住。但因地方房屋限购政策，王某及其家庭因拥有房产数量较多，一直未能办理过户手续。王某执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求判令王某对案涉房屋享有所有权，停止对案涉房屋的执行。法院经审理驳回了王某的诉讼请求。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在某置业公司名下，从物权公示的角度来看，某置业公司是案涉房产的所有权人。虽然王某实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王某取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王某与某置业公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王某对某置业公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，王某只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则便破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与某置业公司存有债权债务关系的当事人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，王某对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。（类似生活实例，可参见案例：王某与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，详见最高人民法院（2017）最高法民终356 号民事判决书）

法官说法

依据商品房买卖合同，买房人享有的交付房屋并办理房屋过户登记的请求权本质上是债权请求权，但是在符合一定条件下，认可买房人依据合同享有物权期待权，可以阻却金钱债权案件的执行。在一般的商品房买卖中，阻却强制执行需要满足四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。在买房人以消费者身份购房，购房目的在于保障或改善居住条件的情形下，阻却执行的条件有所放松，需同时满足以下三个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50％。

来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）