2020年11月，环渤海高铁潍烟段动工建设，蓬莱纳入“烟蓬长”一体化，引来前所未有的发展机遇，与京津冀、环渤海以及青岛都市圈无缝衔接融合。潍烟高铁建成后，蓬莱将迈入“高铁”时代，40分钟至烟、1小时达青、1.5小时赴济、3个小时进京，7小时覆盖辽东半岛海运服务圈。结合潮水国际机场，2小时直达日韩航空服务圈，真正实现“四通八达”。

蓬莱作为渤海湾之门户，北部滨海的重要发展节点，拥有“公铁水空、四位一体”立体交通网络，蓬莱高铁片区成为承接城市面向内陆的南大门。40分钟可达渤海湾对面辽宁半岛，驱车30分钟可达蓬莱潮水国际机场，15分钟可达城市中心城区和北部海岸，10分钟与两大城市客运站方便换乘。

01  高铁片区整体情况

1

高铁片区区位

蓬莱各城市组团顺应城市东西主干道，沿山海间区域横向展开。高铁新区是城市组团中唯一跨越G206国道向南部山区发展，并且直达北部滨海的通山连海城市组团，是衔接蓬莱过去与未来的城市发展脉络的城市中脊的南部重要发展引擎。

2

高铁片区范围

高铁片区空间范围为西至站前西路，北至国道 G228（原 G206），东至省道 S209 路，南至德龙烟铁路，规划区总面积 5.54 平方公里，共8316亩。

3

发展定位

以蓬莱优质的文旅资源驱动的，依托高铁枢纽发展的

1.面向蓬莱的全域旅游服务中心

2.面向渤海湾的依托高铁站前区的高端休闲度假商务区

3.面向东北亚的胶东半岛首站旅游门户区

4.面向世界的国际文旅综合服务重要节点

4

功能布局：一核引领·三园聚岛·多元共融

• 一核引领

站前综合组团（高铁核心区）

• 三园聚岛

三园：南王山体公园、站前景湖公园、小院水库公园

一岛：高铁新区生态智岛

• 多元共融

多个“旅+”特色城市组团：站前旅游综合服务组团、商务中心组团、休闲度假组团、科研创新组团、生态居住组团、产城融合组团

5

土地资源

可利用土地3276亩，其中居住用地1430亩，商住用地374亩，商业设施用地296亩，商务设施用地354亩，商务交通混合用地79亩，科研用地256亩，工业研发用地487亩。

6

合作模式

本项目计划采用“投资人+设计施工总承包“模式实施。

由实施主体通过公开招标方式选定社会资本方，由该社会资本方与实施主体共同成立项目公司，项目公司负责项目的投资、建设、运营工作。该模式下实施主体向项目公司支付各项收益的主要来源于为本项目合作范围内新增财政收入的留存部分。

7

开发保障措施

1.蓬莱区政府将根据市场情况结合地区旅游资源，合理规划片区用地性质，以住宅、公寓及商务为主，利于项目融资；

2.作为蓬莱区南部发展引擎，蓬莱区政府大力支持该片区发展，将对片区进行资金封闭运作管理；

3.蓬莱区政府及各部门将全面落实片区内招商引资政策，通过减税降税及新物业开展租金优惠等多种去化策略，确保片区市场活力；

4.项目依托高铁枢纽，区位优势明显，发展前景较好，实施主体将控制项目开发时序，有序控制资金投入风险和市场去化风险；

5.以“旅游+” 产业集群为核心，形成集旅游服务、商贸集散、商务科创、康养宜居于一体的城市枢纽门户区。

02  首开区情况介绍

1

首开区概述

首开区位于蓬莱高铁片区的西北侧。南部紧邻蓬莱高铁站。总面积约为108.6公顷。距蓬莱市中心约10分钟车程，距烟台仅有30分车程，区域交通极其便利。功能涵盖旅游接待、旅游品牌宣传、游客集散、交通接驳、商务商贸、总部经济、商业服务等。

2

用地情况

首开区面积总计108.6公顷，其中商住用地11.77公顷，商业用地5.98公顷，商务设施23.6公顷，商务交通混合用地5.28公顷。

3

开发时序

开发时序分为5期：

1期：占地面积约为42.8公顷（642亩），主要包括：“一线”——银川路的提升及沿线绿地公园的建设；“一片”——高铁站城综合体的主体部分、站前公园。

2期：占地面积约为14.1公顷（211.5亩），位于站前公园东西两侧，与1期共同构建高铁新城洄游式路网，以商务功能为主，构建高铁片区商务圈。

3期：占地面积约为13.0公顷（195亩），位于首开区西北角。以商住功能为主，为首开区配套居住和商业功能。

4期—5期：4期占地面积约为30公顷（450亩），5期占地面积约为8.28公顷（124亩），完善首开区、商务、交通、换乘、配套等功能。依据高铁片区产业发展、功能完善等发展状况，择机启动。

4

重点项目

站前公园

围绕蓬莱仙境文化旅游品牌，打造“仙境先游”为理念的都市三仙山意象，多维度打塑造站前区仙境“先”游城景一体的综合型公园。站前公园占地面积约3.87公顷。

站城综合体

站城综合体以“站游一体、站城立体、退台建筑、立体景观“为主要设计理念，通过建筑设计与现状火车站无缝衔接，集交通枢纽、旅游服务、文化展示、休闲体验等多元业态为一体。

站前CBD

以“蓬莱仙山”为建筑形态意向，塑造高铁片区核心地标。功能以商务办公、星级酒店、文化会议等为主。

备注：本项目后期可根据区域开发实际情况后进行具体规模及投资确定，本次投资暂未考虑。

5

高铁片区首开区投资规模

序号

项目

主要内容

数量

投资额

（万元）

备注

1

征迁安置费用

征迁及安置费用

暂按600户

60000

高铁片区涉及征迁户数1461户，首开区考虑600户。

1.1

征迁费用

南王村首开区征迁部分

600

12000

1.2

安置房建设

80000

48000

2

基础设施配套

绿地、道路、管网、环卫等

52002

2.1

绿化工程

约28万平米

30553

2.2

市政道路

约6公里

5231

包含不同道路宽度。

2.3

市政管网

-

15292

包含给水、污水、雨水、再生水、通信、供热、天然气等。

2.4

环卫等

-

926

小计

112002

3

站前综合体

站前综合体

地上28196平米，地下12000平米

33000

4

首开区外部分管网、道路等

13647

为首开区外600亩可利用土地的管网、道路等费用，用于储备首

开区资金平衡。

合计

158649