继万虹广场、大悦城、天街落地之后，近期济南东站片区又新增一处建面约20万方的大型城市综合体。相对常规的综合体，它是定位于教育主题的城市综合体，涵盖了高端酒店、总部办公、SOHO办公、服务式公寓、集中商业等多种业态，将引进K12教育链各类品牌特色培训机构和平台，成为辐射东部、满足各种教育需求的新去处。

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　　该城市综合体前期以服务式公寓、SOHO办公开始销售，在全市一片红海之中，这里却是一片蓝海，整栋售罄，加推一栋再去化7成，还有一栋在谈整售，一面世就成为2021年济南商办神盘。每一种现象都有它的内在逻辑，销售的本质还是对预期充满信心。

　　武功再好，也怕菜刀，区域再好，也怕竞争。西客站、CBD已经成了商务办公的红海区域，前期大量的商业用地公寓已经交付或者准备交付，这些区域有机会，但机会已经很少，需求比较大，供应更大，这就是不匹配的逻辑，投资公寓和SOHO选什么区域，选就选没有竞争的区域，供应极度稀缺的区域。

示意图

　　现在是炙手可热，东站区域前期开发的主要是住宅，商业用地本身就很少，坐落在东站核芯的天鸿万象中心，总价23万起的办公SOHO和公寓，在东站甚至是一份的存在，独享千亿东站这个大金主，周边商业楼盘很少，而且全是建面约50-60平大面积户型，大面积户型和LOFT不适合做酒店，小户型公寓和办公成了酒店香饽饽，未来也不会再有。

　　2021年1月1日，《济南市建筑设计导则（试行）》新规正式试行，导则中明确规定：“商业、商务办公类建筑塔楼最小分割单元的套内面积不应小于150㎡，酒店平面应采用通廊式布局，不得按单元式住宅设计”。

　　新规一出意味着什么，通俗点就是后期商办产品再也做不了小面积的了，以后全部将是150平起步的总部办公楼，也就是说，整个东站区域，这种宜居住、宜办公、做酒店、宜投资多种用途集于一身的产品，只剩下万象中心这不到一千套的小户型SOHO和公寓，后期将全部都是大量的150平米以上的总部办公，再加上东站一年上千万的差旅客流，面对上千万的办公租住需求和差旅酒店需求，万象中心的小面积产品将会严重的供不应求和炙手可热。

　　山东省交通枢纽东站投资上千亿；凤凰路黄河大桥投资30多亿；黄台联络线投资30多亿；6号线、9号线、R3线，三条地铁投资几百亿；省企总部城投资200亿；济钢改造几百亿……政府真金白银的投入就是要打造出名副其实的千亿东站核芯区，将成为东强北起双重战略重要的承载地。

　　作为齐鲁新枢纽，东站集高铁（济青、石济）、城铁（济莱、济滨）、高速（济青、济乐）、地铁（R3线、6号线、9号线）、机场、高架、黄河大桥七维交通于一体，串联了奥体、CBD、高新区、新旧动能转换先行区，进而对接京津冀、长三角、中原城市，据统计，东站2020年发送旅客达到1433万人次，2040年可达2240万。线路覆盖范围之广，客流之大，是其它地方难以企及的。

　　这些都是看得到的数据，另外小编也去附近的酒店转了下，从地图上可以很明显地看出，东站片区内仅有2家酒店，即格林豪泰、全季酒店，正常工作日，我登录几个酒店常用app，竟然没房了，每天90%以上的入住率，成为济南酒店最供不应求的区域，为什么酒店少，因为大部分都是住宅小区，早期几个项目面积大档次低，也无法满足高端酒店需求。天鸿万象中心，建面约20万方大型综合体，正好占据了天时地利的优势，成为酒店抢住东站的不二之选。

　　双地铁口换乘，下楼就是地铁，6号线9号线（即将开建）双线穿越项目，地铁一站地紧邻天街，地铁五站地CBD，楼下双地铁让万象中心和CBD、东站无缝衔接，周边龙湖天街、万虹广场、万象城地铁直达，也就20分钟时间，配套极其方便。

　　买住宅，买商铺，还是买公寓？这是一个选择问题，也是需求问题。住宅目前限购加上价格基本不涨，租金回报率低，几百万的住宅只有两千的租金，这是住宅的客观问题，所以自住还行，投资已经不合适了。商铺总价高，动辄几百万，性价比高的还可以，比如万象东方在售的12999元/平起的商铺很合适，其他单价两三万的早已透支了租金空间。剩下的就是公寓和SOHO，有点闲钱，每个月两三千的稳定租金，反而成为保值增值的最佳选择。

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　　买公寓不同于买住宅，看单价，更要看总价，更要关注交房时间，考虑资金成本，考虑运营品质。理财产品收益率随着全球放水的蔓延，越来越低是大势所趋，保本的低风险收益率未来下降到3%甚至1%都有可能。在大妈都在谈论基金的时代，理财更成为每个年轻人的痛，在动荡的资本市场被割韭菜的滋味确实难受。

　　公寓和SOHO的投资逻辑倒是简单很多了，买公寓最多人考虑的也就是投资回报率，说白了就是算明白账：

　　①看看我投多少钱？

　　②能赚多少钱？

　　投入：总价高收益率会很低！

　　重点是投资成本，单看公寓和SOHO的单价或总价都不成熟；投入仅20多万左右，和投入30多万买相差10多万不是一个概念，因为你的收益是你的房租，你的房租是租房市场决定的，30多平和50多平租金每月差不了200块钱，所以小投资大收益是比较稳妥的。

　　收益：别只看单价，交房时间更要看！

　　交房早于同类型项目1年半，和同期交房不是一个概念，这一年半按照1500-2000元/月计算租金，那就是2.7万-3.6万，这可是买房子省下的成本，一平米节省1000多，时间账往往是很多投资小白忽略的事情，再遇上延期交房或者烂尾，可真是有苦没处说了。

　　商办物业区域竞争和配套很重要，但影响租金稳定的还是运营，很多项目只管低价卖出去，根本不考虑运营，未来住进来的人群很复杂，导致环境越来越乱，物业越来越差，高端人群肯定会搬出去，只剩下比较杂的人群，租金会越来越低。

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　　天鸿万象中心，是天鸿控股深耕东站十三年后的首个综合体项目，前期投入了大量精力考虑运营，整体规划20万方，依托十年成熟教育大盘和区域内几十万的人口基数，定位于济南首个教育综合体，未来将引进K12品牌培训机构、学前教育、特色教育、课程教育等，以教育为特色打造辐射东部的教育总部。

　　在楼内专门投资几千万设置了千平共享空间，在空间里有健身房、共享会议室、书吧、共享厨房、会客厅、热力影音、桌球室、电竞馆、私人影院、棋牌室等休闲娱乐配套，打造一个年轻人社交平台，济南服务式公寓的样板。

　　天鸿万象中心一面世就受到很多大客户的追捧，整栋整层客户很多，社区的老业主购买也很多，越了解的客户越有信心，项目一共四栋楼，两栋楼去化率已经接近90%，优质资产不管什么市场都会受到追捧。

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　　大客户的选择更加理性，他们看重的更多是项目的基本面和未来潜力，而不是一个价格维度，性价比成了最终出手的决定性因素，4号楼还剩余100多套，既有托管型稳定收益率的托管型产品，也有自住投资两相宜的长租产品，7999元/平起凤凰路双地铁精装SOHO，就这么几百套，2021年济南投资新选择。