案例

　　张女士在2020年相中了一套新开盘的商品房，但张女士有失信记录难以获得银行贷款。为获取银行贷款、降低首付款比例，她决定以她妹妹的名义作为买受人和开发商签订了商品房买卖合同，并支付了购房的首付款，办理了不动产登记，将产权登记在其妹妹的名下。现因家庭原因，张女士与妹妹关系恶化，其妹妹不承认借名买房的事情，所以张女士拿着当时跟妹妹签订的协议以及买房的转账流水和每月还款记录到登记机构，希望登记机构直接将这一套房产登记在她的名下。

　　案例分析

　　这个案例的起因就是我们常说的“借名买房”。借名买房是指房屋的买受人以他人名义与房屋出售人签订买卖合同，房屋买受人（即借名人）履行合同义务，并同时使用、占有该房屋，但房屋所有权登记在他人（即出名人）名下。那么上述张女士对于登记机构的诉求是否成立？若不成立，张女士可以采取什么样的措施呢？下面我将进行逐一的分析。

　　首先，我们分析一下“借名买房”的过程中是否存在登记错误？

　　登记错误可以分为以下几种，一是因不动产登记机构工作失误；二是由于申请人提供虚假材料导致的错误；三是由于法律规定的产权人和实际产权人不一致或者不完全一致的情形，例如根据由于法律文书所导致的物权变动、继承或遗赠所产生的物权变动、拆迁所产生的物权变动等。在借名买房的关系之中，不动产登记机构依据房屋出售人和出名人所签订的房屋买卖合同所达成的转让事实，将房屋所有权转移登记在出名人名下。不动产登记机构的登记行为从收件材料和登记程序上不存在登记错误，申请人提供的材料从形式上看也是合法合规的，并不属于上述登记错误中的任何一种。

　　其次，上述案例中张女士拿着借名协议和资金流水等证据到不动产登记机构申请更正登记，登记机构应当不予受理。

　　原因是出名人对于该房屋具有物权，借名人提供的相关证据例如协议、流水等属于借名人和出名人之间的一种债权关系。不动产登记机构并没有司法裁判权，登记部门只能依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律和部门规定审查材料的齐全性、一致性、完整性等。所以当事人所提交的证明材料是否为证明借名买房的证据非登记机构需要审查判断的范围。

　　最后综上认为，张女士解决上述问题可以有如下两个途径：

　　一是张女士回家与妹妹再次进行协商，由妹妹自愿和她到不动产登记机构办理登记手续，将房产过户到张女士名下；二是协商不成，可以向法院提起诉讼。最终若是法律文书明确将房屋产权登记在张女士名下，张女士可以携带生效的法律文书等资料到登记机构申请办理不动产转移登记。

　　总结

　　由于限购、限贷、避税、家庭纠纷或其他原因，社会上存在“借名买房”的现象，由此产生的纠纷也不少，借名人存在着很大的失权风险。当事人为获取眼前的部分利益，而在日后造成了更大的损失，风险远远大于收益。所以建议购房者尽量按照正规方式购得房产，并办理相应的不动产登记，不要利用一些手段抢占资源，获取不正当利益。当然，有部分当事人因为家庭、年龄等原因，不得已进行类似于借名买房的行为的同时也要认真了解其中的风险，做好相应的证据留存，以防矛盾产生时自身权利受损。（通讯员 石柳才子）