大众网记者 毕筱涵 青岛报道

　　前期物业服务企业是建设单位通过招投标的方式选聘、并与之签订《前期物业服务合同》的物业服务企业，该合同约定的服务期限为业主委员会根据业主大会授权选聘的物业服务企业进驻之日，换言之，在业主大会成立之前，广大业主与前期物业服务企业没有直接的合同关系，从而无法保证该合同权利义务完全对等，业主作为分散的个体，维权困难。

　　当前，前期物业服务存在质价不符、企业回避问题失信于民、开发商遗留问题解决不力等问题。对此，青岛市人大代表、山东省特级教师、正高级教师林诗红建议，加强前期物业服务企业管理，保障业主权利，规范化解社会矛盾。

　　林诗红建议，明确物业收费标准、服务边界和权责划分。建立物业服务等级评定统一标准，按服务等级匹配收费标准。制定《物业服务操作手册》，细化各项服务标准，如楼道清洁每日2次、电梯维保15分钟响应。引入ISO9001质量管理体系认证，2026年前实现TOP100物业企业全覆盖。

　　推广"智慧物业"平台，整合智能门禁、线上报修、电子投票等功能。应用物联网设备监控，如电梯运行状态、消防水压实时监测等。

　　积极推动居民小区筹建业主委员会，构建业主参与机制。建立"业主开放日"制度。开发业主决策APP，实现维修基金使用、服务商选择等事项在线表决。

　　推行物业费“收支双公示”，按季度公布明细报表;试点第三方审计制度，年度审计报告向业主大会汇报。建立物业经理人执业资格制度，2026年前实现100%持证上岗;开展"金牌管家"培养计划，联合高校开设物业管理微专业。

　　建立住建部门主导的"双随机"抽查制度，每年覆盖20%以上小区。推行"物业服务质量白皮书"年度公示制度，包含投诉处理率、维修响应速度等多项关键指标。建立全市统一的物业企业信用档案，关联招投标资格;实施"红黄牌"制度，年度投诉超百次且整改不力者纳入行业黑名单。

　　引入专业物业评估机构，开展服务品质飞行检查;建立业主满意度与物业费挂钩机制，满意度低于70%启动费价调整程序。开发全市物业监管大数据系统，实时监测多项关键运营指标;运用AI算法分析12345热线投诉数据，自动生成风险预警。

　　鼓励“基础服务+增值服务”模式，发展社区养老、家政等延伸服务; 推广"酬金制"收费模式，建立服务品质与企业收益的正向关联。