在济南房地产市场，诸多区域常常以片区来做称呼，例如：雪山片区、唐冶片区等，开发商扎堆以某条道路周围作为拿地核心，争相出价的情况却十分罕见，而奥体中路则为这罕见中的特例。

　　区域位置上，奥体中路位于济南市历下区、历城区，是济南市一条南北向主干道，北段北起胶济铁路，南至花园东路南300米；南段北起坤顺路，南止经十路，于2009年正式建成通车。

　　近些年以来，奥体中路沿线楼盘一直是济南楼市购房者热议的话题。经过十年的发展，奥体中路沿线从一片片平地被南北延伸数公里的一座座高楼所代替，曾经印象里城郊的地段如今正以崭新的面貌示众。

　　全运会、BRT快速公交破开新发展窗口

　　时间倒回十二年之前，随着2009年山东全运会的举办及BRT-6号线快速公交的开通，奥体中路这个陌生的道路不仅进入了济南市民的视野，同时也进入了开发商的拿地范围。

　　2010年起，中海、绿城作为较早进入奥体中路的知名房地产开发商，先后开发了中海紫御东郡、绿城百合花园。在这其中，中海紫御东郡作为中海地产进驻济南的首个项目，在当今城市发展的核心区域，于紫御东郡的东、西区建成了联排、独栋别墅，引发市场关注。而仅中林路一条马路之隔的绿城百合花园，更是以大户型，宽阔视角大阳台的新户型获得了济南购房者的青睐，中轴沿线一南一北，发展至今，中海紫御东郡和绿城百合花园俨然已经是奥体中路的“黄金地段”。

　　继中海、绿城的入驻开发之后，奥体中路沿线随后的发展经历了一段时间的“空窗期”，这期间拿地的消息始终不温不火。2014年，万科独立开发万科新里程，项目位于胶济铁路北侧，鉴于当年位置因素，且周围无成熟配套，更多的则是依靠顺销，而这，也是奥体中路中轴沿线普遍面临的尴尬处境。

　　在当时的市场环境之下，奥体中路南北两侧多以老小区为主，例如：盛福花园、八涧堡小区、贤文庄等，城市化进程相对于主城区核心地段进度缓慢，在济南市民脑海里留下的印象依然是偏远区域，开发商“单军”不敢贸然进行开发尝试，而联合拿地的方式在当时还较为少见，开发商们抱着想发展的心态，却不一定能预见到想要的未来。

　　CBD中央商务区规划、高新区万达广场助力发展

　　转眼间，2015年济南市确定规划建设济南CBD中央商务区。CBD规划范围北起工业南路，南至经十路，东起奥体西路，西至华阳路。与此同时，作为高新区、奥体中路沿线的大型商业综合体，高新万达广场也在如火如荼的建设中，双重发展背景之下，奥体中路沿线的地块再一次回到了开发商的关注视野中，同时，这令历下区、高新区的发展迎来了改头换面的时刻。

　　在CBD中央商务区规划未出炉之前，也有部分开发商进行了“单军”尝试，其中海信地产、山钢地产2015年已经正式开工建设各自的奥体中路项目，后期分别命名为：海信贤文世家、山钢新天地。俗话说“赶得好不如赶得巧”，恰逢售卖之时，正是CBD的发展规划出炉与高新万达广场建设之时，一时间，两家楼盘火热程度不容小视。在产品类型上，山钢新天地·润园主打87㎡-143㎡低密度小高层洋房产品，海信贤文世家为79㎡-145㎡小高层+高层产品，两家楼盘位置优越，共同为在高新区安家置业的购房者提供了新选择，两家楼盘开盘后均取得不错的销售成绩。

　　拿地楼面价不断增加，房企主推精装品质房

　　热销的背后，不少济南购房者预见了高新区、奥体中路的发展前景。时隔半年后，CBD中央商务区的开工建设与高新万达广场的正式开业令奥体中路沿线地块变得炙手可热，成为开发商正式争抢的“黄金地段”，摘地也迎来集中爆发期。

　　2018年，编号2018-高新G008和G009贤文片区两宗地捆绑出让，商服用地面积19459㎡，位置在工业南路以北、正丰路以东，居住用地面积40779㎡，位置在奥体中路以西、康虹路以南，海信贤文世家北侧，两宗地起始总价16.2亿，最终竞价71轮，由绿地泉集团摘得，成交总价19.1亿，配建安置房面积24803㎡，其中住宅地块成交价16.5亿，成交楼面价12261元/㎡。 按照挂牌文件要求，竞得开发商还将出资9700万元配建一所小学，并配建一处绿地公园。据当时业内人士称，各种成本的附加，居住用地的实际成本约1.7万元/㎡以上，此价格“刷新”奥体中路沿线地块成交楼面价。

　　不久，绿地泉所摘得地块（现：绿地华彤苑）一路之隔，康虹路北侧地块（现：济高珑悦府）被济南高新智慧谷置业（济高控股集团子公司）摘得，双方新品均以改善性住宅为主，精装房与品质房一度成为奥体中路沿线楼盘的新标签。

　　多家楼盘拥有相同户型，购房者遇“选择困难症”

　　从事金融行业的李女士近几年准备将老家的父母接到济南同住，现有的住宅面积过小，作为改善型住宅的购房者之一，李女士先后对比了绿地华彤苑与济高珑悦府等奥体中路沿线楼盘。“几家楼盘中意的户型面积、价格相差不是太多，绿化和教育配套也基本持平”。李女士表示，平时不太关注房地产市场，实在不知道该如何选择。

　　李女士的顾虑同样令奥体中路沿线某楼盘营销负责人张先生“发愁”。“项目周边的竞品户型大体相同，且当前都在销售，意向购房者有更多的可选择性，最近的去化率明显下降。”

　　发展“疯狂期”已过，应差异化竞争推动去化率

　　至今，近两年奥体中路中轴沿线多个新项目不断集中入市，金地华著、海信君和、万科翡翠公园、绿城蘭园等新楼盘紧邻奥体中路沿线，售卖均以改善住宅与精装房产品为主打，奥体中路沿线楼盘售价普遍在2万元/㎡以上，十年之前沿线一片平地的奥体中路，正在不断成为改善性品质住宅的新标签地段。

　　有业内专业人士认为，伴随着CBD中央商务区日渐雏形，地铁R2、R3线正式开通，高新区万达广场、丁豪广场、美莲广场、雨滴广场等大型商业综合体成熟运营，奥体中路经过“黄金十年”的发展，当前已经进入平稳发展期，如今的新摘得地块与落成项目少了前几年拍地的疯狂，此前开盘即告罄的场面很难再寻，改善性住宅去化率相对慢于刚需性住宅，目前许多项目更多的是依靠顺销与渠道推广。

　　另一方面，多个新楼盘的住宅集中入市，同类户型同质化严重也是当前问题之一，多楼盘的相同户型为购房者提供了更多选择，一定程度上会流失意向客户。房地产企业应增加产品力的竞争，着重增强产品创新力与独有的竞争力，以差异化竞争推动产品去化率，购房者应多加户型加以比对，至于今后奥体中路沿线发展如何，还需要时间去做真正的检验。