今年以来，热点城市房地产调控持续升级，重点城市土地市场也迎来首批集中供应。在上海出台中考新政之后，重庆、合肥等地也出台相关调控政策，淡化学区房概念。未来几个月楼市怎么走？去年以来热度最高的长三角楼市何时降温？

　　易居研究院近日举办“调控收紧背景下春季楼市运行特征与趋势研讨会”。多位业内人士在此间表示，今年楼市调控政策不会放松，金融环境将略紧于去年，长三角房地产市场活跃度仍将维持一段时间，但明后年有可能会步入降温通道。在集中供地新规下，大中城市拿地不确定性增加，房企或更注重产城融合、下沉三四线等方向。

　　上海学区房降温

　　作为长三角区域内调控最严厉的区域，上海二手房市场在今年3月份已有所降温。

　　上海瑞阳不动产总经理蒋毅在此间表示，该公司门店主要集中在前滩周边，区域内有华二前滩学校这样的顶级学区。去年前滩板块的次新房房价几乎翻倍，冲高到每平方米17万元左右。今年3月上海中考招生新政出台后，前滩区域次新房挂牌价有所下跌，购房者和业主观望情绪均比较浓，基本没有成交量。

　　此外，浦东三林某二梯队老破小学区房，去年单价从每平方米6万元涨到9万-10万元，中考新政出台后，房价降至8.5万元，预期后续还会继续下跌至8万元。

　　蒋毅认为，若未来上海实施多校划片，学区房溢价空间将进一步缩小。从近期的市场表现来看，带看量、成交量均有下降的趋势，目前的挂牌价也基本回到了去年12月的成交价。预计今年接下来的上海二手房月均成交量将在2.5万套左右，此前虚高的学区房价格也逐渐回归，居民购房更趋理性。

　　长三角楼市或仍保持一定活跃度

　　上海学区房降温，长三角楼市是否会“退热”？上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从长三角典型城市的二手房成交情况来看，上海2020年成交走强，但今年3月已有所降温；杭州二手房市场仍然火热，3月份成交量创2018年以来的新高；苏州2020年平稳，今年3月略有复苏；无锡过去半年二手房成交下降明显，市场有下行风险；合肥二手房市场2020年成交量上升很快，1月成交量创新高，市场明显升温。

　　杨红旭认为，由此看出，今年长三角部分城市市场还会保持一定的活跃度，但房价涨幅不会太大，明后年则可能会降温。

　　江苏、浙江多地土地市场热度高

　　上坤集团投资中心副总经理蒋艳也在同一研讨会上表示，目前江苏、浙江部分城市的土地市场热度高，拿地格局也发生了一些变化，部分下沉城市比如金华、永康、东阳等，过去几乎很少看到全国性布局的央企、国企参与拿地，但今年却已十分常见，这说明大中型房企的竞争越来越下沉，拿地难度加大很多。

　　华发集团华东区域总经理章建波表示，“三道红线”“集中供地”等政策对房企影响较大，如果一次性拿地较多，后续土地款集中支付后财务可能“踩红线”。集中供地制度将分散房企的注意力，可能会使本来很火的成熟区域优质地块溢价率有所控制，利好一些本来不火甚至会流拍的郊区地块。

　　金茂集团上海区域营销总监王丽萍表示，“集中供地”制度下，房企拿地的难度和不确定性都在增加，寻求招拍挂以外的拿地途径成为一些房企关注的领域。未来的房地产传统模式一定会改变，在住宅开发之外寻找新的增长点。对金茂来说，产城融合、一二级土地联动开发成为关注重点。

　　房地产调控出现新特征

　　易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，今年的房地产宏观调控政策密集，与过去相比有着一些新的特点。过去的宏观调控重点主要集中于房地产行业本身，而如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，也增加了与金融监管等的联动。

　　今年楼市调控也有从紧的趋势。易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从政策环境来看，今年来热点城市调控不断收紧，长效机制渐趋体系化。从金融环境来看，目前一年期国债收益率已经回到疫情前，银根收紧。严查经营贷消费贷等违规资金进入楼市，以及房贷利率上行与额度收紧，可能比限购限贷加强对楼市的影响还要明显。整体来看中国房地产业金融环境今年将略紧于去年，明后年可能更紧。