中新经纬客户端4月12日电(薛宇飞) 近日，安居客集团(下称安居客)正式在港交所提交招股书，这是58同城从美股私有化后在资本市场上的最新动作。不过，尽管坐拥超过6000万用户，号称中国最大的在线房产平台，但相比在美股上市的贝壳，安居客的营收规模不及后者的1/8。

　　月活用户超6000万 腾讯、碧桂园加持

　　安居客成立于2007年，规模在之后几年不断做大，一度也有上市的打算。2014年，因为单方面上调端口费用，安居客遭到一些大型房产中介公司的联合抵制，发展随之受挫。这时，在房产领域逐渐崛起的58同城开始觊觎这块肥肉，最终于2015年以2.67亿美元的价格将其收入囊中，该收购价较之前的估值大幅缩水。

　　2020年9月，安居客母公司58同城在美股完成私有化，最终总市值87亿美元，创下中概股规模最大的一次私有化交易，买方投资财团包括华平投资、General Atlantic、鸥翎投资和58同城董事长兼CEO姚劲波。当时，市场就有推测，58同城完成退市只是第一步，实现整体或旗下业务分拆在港上市，才是终极目标。

　　不出所料，7个月后，整合了安居客、58房产、爱房和巧房业务的安居客集团，正式向港股发起冲击。4月8日，安居客递交的招股书援引艾瑞咨询的数据称，按本年度及2020年12月31日止季度平均移动月活跃用户量计算，公司是中国最大的在线房产平台，平均移动月活跃用户量由2018年的4070万增加至2020年的6620万；截至2020年底，吸引逾72.6万名付费经纪人，并为中国前100家开发商中的95家提供服务。

　　对比另一家房产交易平台贝壳找房，该平台2020年连接的经纪人超过49万，经纪人数量低于安居客，不过，其去年的总交易额(GTV)达到了惊人的3.5万亿元人民币。

　　招股书显示，安居客的股东团队相对豪华，包含了腾讯、碧桂园这类行业巨头以及知名投资机构。公司第一大股东为58同城，持股45.3%；第二大股东是腾讯，持股14.1%；第三大股东是姚劲波，直接持股13.5%，由于姚劲波还持有58同城超54%的股份，两者相加，姚劲波持有安居客超30%的股份。另外，Internet Opportunity Haven Company的有限合伙人持有1.5%的股份，这是一家由9名有限合伙人实益控制的公司，其一般合伙人由姚劲波控制。

　　此外，由在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司拥有的General Atlantic Singapore 58TP Pte. Ltd.，持有安居客7.7%的股权；参与58同城私有化的投资机构——华平投资、欧翎投资，分别持股7.9%、3.9%；安居客还有一众房企加持，碧桂园通过Beam Merit Limited持有1.7%的股份，雅居乐通过Great Dawn Investments Limited持有0.2%的股份；安居客还拿出3.1%的股份作为股份激励计划。

　　营收规模不及贝壳1/8 净利率有所下滑

　　安居客的收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，以及新房销售交易的佣金。招股书称其目前提供更全面的服务，包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案以及其他辅助服务。

　　2018-2020年，安居客实现收入约62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，提供在线营销服务的特点决定了其毛利水平较高，毛利率分别高达92.5%、89.2%、90.5%。

　　招股书显示，上述三年间，销售及营销开支、一般及行政开支、研发开支三项费用占比较大，分别占到总营收的57.3%、54.1%、59.5%。其中，2018-2020年，销售及营销开支分别占总营收的42.7%、39.2%、44.6%，招股书解释称主要由其业务发展战略驱动，当公司投入巨资建立品牌和吸引新用户时，往往会创下较高支出；研发支出分别占总营收的9.7%、10.9%、10.9%。

　　安居客此前一直保持在较低水平的财务成本，从2019年的约122万元大幅跳涨至2020年2.07亿元，增加约170倍。招股书解释称，主要是由于公司分担58同城有限公司贷款项下的长期债务而产生的利息成本。

　　刨除上述诸多费用后，2018-2020年，安居客实现净利润分别约19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元，同期净利润率为30.7%、30.4%、24.3%，净利率有所下滑。不过，超20%的净利率，已经比很多房地产开发企业高出不少。

　　对比贝壳找房，虽然贝壳只成立2年半时间，但2020年的营业收入达到了705亿元，营收规模是安居客的8倍还多。利润方面，贝壳找房2020年实现净利润27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，两者当前的盈利差距并不大。

　　但要注意的是，贝壳找房前两年一直在扩充规模，盈利状况不佳也比较好理解，今后双方的盈利水平是否会拉大，有待进一步观察。

　　收入结构相对单一 交易服务业务待提升

　　安居客的营收中，包括了在线营销服务、交易服务及其他服务三项收入，其中，在线营销服务占据绝大多数，收入结构相对单一。2018-2020年，在线营销服务收入分别约为61.47亿元、72.97亿元、78亿元，占总收入的98.9%、96.3%、96.9%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，安居客作为一家平台型公司，近些年一直靠收取中介公司、开发商的端口费盈利，类似于一个淘宝商城，这种模式虽然传统，却也不能说过时，企业各有各的生存之道。

　　安居客的交易服务收入主要来自于从开发商处赚取的新盘销售佣金，2018-2020年，该项服务产生的收入分别约为0.69亿元、2.63亿元、2.28亿元，占总收入的1.1%、3.5%、2.8%。

　　招股书披露，安居客从2019年开始通过爱房扩展新房交易服务。爱房起初是合资企业，于2020年12月成为安居客的全资附属公司。近两年，爱房已经将业务拓展至33个城市，2020年交易总量为653亿元，同比增长282%。

　　近几年，随着二手房交易市场瓜分殆尽，不管是房产经纪公司还是交易平台，都愈发重视在新房市场开拓业务，例如，2020年贝壳新房业务交易额(GTV)达1.38万亿，全年营业收入379亿元，超过了存量房的营收规模。因此，安居客每年几亿元的新房佣金入账并不高，还需不断发力拓展。

　　招股书也提示说：“不断变化的业务组合及交易服务在我们整体业务中的重要性不断增强亦会对我们的整体毛利率造成影响。与在线营销服务的高毛利率相比，我们的交易服务的毛利率可能相对较低，因我们需与房产经纪人合作，并就房产销售与其共享佣金。”