大众网·海报新闻记者 沈童 济南报道

　　A股、港股年报披露落下帷幕，上市房企2020年业绩表现呈现在大众的视野下。其中，恒隆、世茂等商业地产企业交出了其2020年成绩单。通过对比不难发现，经历去年疫情后的商业市场也正在面临新一轮挑战。

　　济南恒隆广场去年营收减少8%，零售额下跌18%

　　以济南为例，2020年受疫情影响，济南恒隆广场收入减少8%至人民币2.97亿元，零售额亦下跌18%。然而，零售额于2020年第四季度有回升的迹象，与去年同期相比录得2%的升幅。尽管面临不利的条件，济南恒隆广场的年底租出率仍高达94%。

（恒隆集团2020年业绩报告）

　　济南恒隆广场位于济南市核心商业区，是济南最大型和最著名的购物商场之一，以生活时尚潮流枢纽为定位，坐拥350多家品牌店铺，集国际名牌、潮流服饰、儿童教育及游乐 、豪华影院、精品超市及环球餐饮等多种配套于一身。2020年，商场吸引了多家品牌承租新铺位，当中包括卡尔·拉格斐(Karl Lagerfeld)、特斯拉汽车(Tesla)、迪嘉雅(DEGAIA)和Acupuncture多个中高端品牌。

（济南恒隆广场）

　　对于未来，恒隆方面表示，预计商场于2021年的前景乐观。据悉，济南恒隆广场计划于2021年展开大规模的资产优化计划，致力吸纳更强大的品牌组合，翻新工程预期将于2022年起分阶段完成。

　　事实上，恒隆各内地项目在2020年业绩有不同表现。恒隆股份董事长陈启宗表示，2020年，恒隆集团所有购物商场的零售额都有所改善，但高端与次高端购物商场的表现差异很大。

　　根据恒隆集团（HK.00010）去年2至3月期间，受疫情影响，各购物商场均受影响，但情况很快受控，高端时尚市场随即起飞。租户的零售额在第二季大幅回升，而恒隆集团所有高端购物商场上半年的总零售额比2019年同期增长21%。其中，上海的两座购物商场增长了15%。同期，次高端购物商场的零售额下降34%。下半年，其五星级购物商场的零售额比前一年同期几乎翻了一倍，升幅达98%；四星级物业的表现也大有改善，但零售额仍比2019年下降4%。

　　大众网·海报新闻记者了解到，恒隆集团旗下内地的高端购物商场包括上海两座购物商场、无锡恒隆广场和沈阳市府恒隆广场。属次高端类别的是沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场，以及大连恒隆广场。

　　由于疫情在去年年初来袭，比较2020年下半年和2019年下半年能看出其实际表现。

　　大连恒隆广场在集团次高端物业之中表现最差，销售额少了11%。但恒隆方面表示，其部分原因是顶级时装品牌正陆续取代原有租户。因此，真正表现最弱的是天津恒隆广场，其零售额下降了7%。济南恒隆广场的降幅为2%，而沈阳皇城恒隆广场则上升了2%。

　　相比之下，高端购物商场销售额飙升。数据显示，无锡恒隆广场的零售额攀升了125%；上海恒隆广场的涨幅为97%，而上海港汇恒隆广场则为71%；沈阳市府恒隆广场的零售额增加了31%，

　　记者了解到，虽然上海港汇恒隆广场在去年9月才完成资产优化计划，但业务已迅速增长。

　　2020年济南世茂广场租金成集团商业业态项目收入首位

　　紧邻恒隆广场的世茂广场，是济南近几年人气较旺的商业综合体之一。

（济南世茂广场）

　　作为生态住宅、商业地产及旅游地产的三大主营业务板块为一体的国内商业地产龙头企业，虽然在2020年整体业绩取得小幅增长，但其商业板块的营收也出现下滑。

（世茂股份2020年财报）

　　数据显示，2020年世茂股份(600823)在房地产租赁方面的营收为6.87亿元，同比下滑超过6%，这主要是由于公司部分售后返租业务到期租赁成本下降所致；其综合出租率较2019年年底下滑约4个百分点，较2020年年中基本持平。但随着疫情影响逐步化解，销售客流持续回暖。

　　值得一提的是，根据其业绩报告显示，2020年，济南世茂广场出租房地产的建筑面积为11万平方米，出租房地产的租金收入为1.44亿元。记者注意到，这一租金收入在世茂的商业业态项目中居于首位。

　　同时，记者了解到，世茂股份在去年9月获批济南世茂广场资产支持专项计划资产支持证券发行24.50亿元额度，12月本专项计划项已经得到全额认购。

　　此外，作为公司“长短结合、快慢结合、轻重结合”发展策略中的重要组成，轻资产服务输出已逐步成为公司实现快速发展弯道超车的关键路径之一。截至2020年年底，公司已经签订6个轻资产输出项目，其中4个为商业项目，2个为主题娱乐项目，其中就包括济南的路港世茂项目。

　　山东本土商业品牌2020年亏3.86亿

　　作为山东本土商业品牌，银座股份(600858)近几年的经营表现并不尽如人意。

（济南银座商城玉函店）

　　2020年，公司共实现营业收入54.12亿元，比上年同期下降55.87%，按新收入准则可比口径较上年同期下降6.41%。其中，商业营业收入53.99亿元，比上年同期下降55.17%，按新收入准则可比口径较上年同期下降2.97%；房地产业营业收入1239.47万元，比上年同期减少2.05亿元。实现归属于母公司所有者的净利润为-3.86亿元，比上年同期变化幅度-830.92%，实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润-4.26亿元，比上年同期变化幅度-917.53%。

　　对此，银座股份表示，主要是受新冠肺炎疫情影响，以及执行国家及地方政府关于新冠肺炎疫情期间租户租金减免政策，为租户减免租金，导致公司收入、净利润减少。

（银座股份财务数据）

　　从主营业务分布情况看，公司旗下百货商场、大型综合超市以及购物中心三大核心板块业务全线下跌，其中，百货商场和购物中心的跌幅均超过6成；从地区来看，河北地区营收下跌超过80%。值得注意的是，其大型综合超市营业收入前十家门店分别为济南广场店、济南高新区店、济南燕山店、济南华信店、济南花园店、长清大学城店、济南万虹店、东营河口店、济南全运村和济南济泺路店。

　　银座股份作为山东国资委旗下企业，主要从事商品的批发与零售业务，形态涵盖百货商场、大型综合超市和购物中心三大块，经营区域以山东地区为主。截至2020年底，纳入合并财务报表范围包括公司本部、广场购物中心及下属99家分公司（含子公司的分公司）和21家子公司（含子公司的子公司）。

　　从开店情况来看，2020年公司新增滨州无棣店、济南中铁逸都店两家门店；另有临沂郯城店、临沭城市广场、济南东环店和潍坊高密店四家门店关闭。其中，济南东环店位于济南二环东路，其闭店时间为2020年6月9日，目前原银座济南东环店已变更为济南华联超市。

　　传统商业地产、零售企业面临转型升级

　　从上述案例中不难看出，2020年，在疫情的影响下，无论是在开发投资额、销售面积还是商业租赁领域，商业地产均呈现不同程度的下降。但同时，随着疫情的恢复，国内经济逐步回暖，商业地产行业也面临传统商业模式的不断创新。且随着发达城市商业地产进入存量时代，行业竞争压力逐步加大，商业地产企业也将更加注重运营能力的提升。

　　世茂表示，作为线下流量的重要入口和场景，商业地产开发与运营的价值已不再仅仅体现在狭义的租费收入层面。与多元业务的有机融合将有助于构筑用户高频交叉消费场景，打造场景、客户、服务三者之间的生态闭环，从而使得商办物业得到价值重估。

　　同样，作为传统商业零售企业，银座也提出，将线上业务作为公司2021年的重点方向，借助云生活银座到家等平台，加快打造全域线上销售体系，促进线上业务质的突破。加强自助收银、智能停车场建设等，推进门店运营管理数字化、智能化，满足消费升级，提升顾客体验。