大众网·海报新闻记者 于明效 上海报道

　　从房产税的持续推行，到法拍房的限购；从“六部门”的联合约谈房企，到公租房的大力度投放；从银行收紧房贷政策，再到摇号新规落地……“沪十条”推行以来，上海出台的一系列政策被称为“史上调控最强音”。3月17日，上海教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，如同一响惊雷，再次震动上海房地产市场。

　　“当学区铁栅栏建起的那刻开始，孩子们就被隔离为两个层级，不仅对教育来说不公平，学区房的炒作，也成为房价水涨船高的重要因素。”上海某学校中学教师张新民（化名）表示，新政的推行势在必行。有网友透露，上海知名老破小+双学位小区——梅园房价瞬间暴跌，新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜之间狂降60万……

　　学区房房价水涨船高 5个月涨幅高达43%

　　公开数据显示，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。与此同时，上海学区房价格也随之大涨。

　　2020年5月，上海的学区房在“民办摇号”政策出台后，有一老旧狭小的公房小区，房价直接从10万元/㎡涨到了25万元/㎡。在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

　　在学区房疯狂涨势的推波助澜下，上海全市二手房行情一路走高。数据显示，2020年4月—2021年1月连续10个月保持2.4万套—4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。

　　“即使价格疯涨，学区房依旧一房难求。对上学孩子们来说，学区房成为教育资源的分水岭，不管房子多破旧，不管价格有多高，前来购房者仍然络绎不绝。对于有钱家庭来说，他们只要能买到房子就行，而对于条件差点的家庭，就被高房价挡在了门外。学区房价的飙升，自然会带动周边房价。”一房产企业顾问刘玉表示。

　　到2021年1月份，上海学区房价格趋势持续走高，甚至多个区域学区房被称为“天价”。资料显示，2020年12月中旬，徐汇区某小区成交一套30来平方米的双学区房，价格410万元。2021年1月，同一区域同样面积的房子，价格又涨了80多万元，房东挂牌505万元，最后498万元成交，一月之间涨幅超过20%。

　　“黄浦、浦东、静安、张江这几个热度较高的区域，不仅价格上涨幅度大，且学区炒房现象严重。从去年6月份开始，出现房价哄抬等状况，导致一房难求。”上海市黄浦区某房产企业市场分析师介绍，短期内快速上涨反而是价格虚高的表现，一旦价格跳水，那对投资者来说，就是致命的风险挑战。

　　中考改革新政出台 影响学区房含金量

　　3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。最新公布的《实施办法》进一步细化了自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容。

　　《实施办法》特别明确了名额分配的具体要求：委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校；区属市实验性示范性高中的名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%，区招生计划约占本校名额分配招生计划的30%，分配到校招生计划约占本校名额分配招生计划的70%。

　　各区属市实验性示范性高中的名额分配到校招生计划，原则上以所属区内各所不选择生源初中学校中招报名人数占本区该类学校中招报名总人数的比例为测算依据，分配到本区每所不选择生源的初中学校，实现名额分配全覆盖。文件指出，市实验性示范性高中的分校或校区，原则上按照区属市实验性示范性高中招生录取政策执行。

　　实施名额分配综合评价录取改革后，招考机构将考生计分科目总成绩和综合考查成绩（满分50分，具体办法另行颁布）合成总分。主要考查初中学生综合素质评价《纪实报告》的完成情况和学生综合素质发展情况。同时，将通过全程录像、双盲匹配等保障制度，确保考查过程和结果公平公正。

　　对此，华东师范大学教授周彬认为，此次中招改革，将市实验性示范性高中的大部分招生名额，直接分配到每所不选择生源的初中学校，这意味着各类初中学校的毕业生都将有机会升入优质高中就读。“只要学生努力，不管在什么区域和学校，都能看到希望。因此，对于面临义务教育招生入学的学生家长而言，这是重大利好，有助于坚定选择家门口学校就近入学的信心，减少择校焦虑。”

　　“这意味着，从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加，相当于给了每个孩子相对公平的竞争机会。”张新民表示，“之前条件差点的家庭，多数会因为没有学区房，只能选择教育质量不高的民办小学读书。而新政的推行，恰好改变了这种模式，使得学区房含金量极大降低。同样，这种效应或许也会逐渐延伸到优质小学。”

　　房价暴跌仅属个例 买卖双方均持观望态度

　　受新政影响，上海知名双学位小区梅园房价开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。同时，房产机构挂出的信息显示，梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后修改到699万；梅园三街坊，一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平，之前挂牌价一平米接近25万。

　　记者从太平洋、链家等机构了解到，除梅园外，另有个别学区也出现房价跳水的状况。“降幅到5%甚至个别到10%，新政出台后，不仅价格受到影响，成交量也大幅度降低，有一处房产从年前的750万降到低于700万，看房已经11次，但仅有3人出价。”太平洋房屋一名顾问介绍，“但也仅是个例，并不存在大面积暴跌的情况。”

　　记者分别走访了徐汇区、宝山区等房产销售和中介机构，随机采访中得知，目前新政推行毕竟是初级阶段，大部分房主及购房者持观望态度，网上出现的“暴跌”案例，或为个别房主急需用钱，因此大幅降价。也有房主看似调整价格幅度较大，其实仅是将去年借涨势上调的价格进行了回调。

　　“有房东将房子挂出来，但是价格并不是很便宜，也是在这个阶段观察观察。好几年之前就有说法出台新政，所以多数人一直在观望。有的房东也说过，新政出台以后总得一年两年才能见到实际影响，所以并不着急出手。但对家长们来说，不管是不是学区房，房子还是刚需，因此购买欲还是很强。”宝山区一房产公司业务经理声称。

　　徐汇区一知名房产中介品牌策划师李阳也表示，目前这边学区房价格并未有明显降幅，但学区房的炒作事态已经减弱，“不降也不涨，但房产交易量少了，就挂在那里不动。如果不是着急用钱或者着急换房出手，多数房东还是不愿意降价销售。只是炒房现象有所缩减，毕竟都是买涨不买跌。”

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前尚处于买、卖双方博弈阶段。“价格没有变化是因为市场成交不多，已经挂牌出来的业主可能也不急着卖，现在买方和卖方处于博弈阶段。不过，市场对于学区房预期已经下降，接下来学区房应该会进入回归本身应有价值的过程。”

　　在易居研究院针对房价热点区域分析研究数据中，黄浦区学区房相对保持平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，“这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热”。

　　行业协会发自律倡议 购房者脚步放缓

　　3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

　　链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

　　承诺书主要包括发布信息中不得使用“学区房”推介或以“学区房”名义误导购房者、不得使用“升学率”“对口名额”等用语介绍房源周边学校、不得挂牌和发布未经核验及价格虚高房源、不得出现“热度排名”“投资潜力”等用语炒作房价四项内容。

　　据上海楼市2021年3月第三周数据显示：上海楼市二手房挂牌价从52588元变为52571元，周下跌17元，由涨转跌；上海楼市近三周在售二手房数量为36133套，37504套，37903套，持续增加。有专家预估，本周上海待售二手房数量将突破38000套。

　　有网友表示，经过“沪十条”的推行，上海楼市目前热度已经在悄然下降。春节过后许多购房者放缓脚步，开始跟随新政实施进行观望。现在教育新政策又紧接着推出，过热的学区房房价受到极大冲击。“综合考虑，上海总体房价或许会迎来回落，具体幅度尚不知晓，但至少眼下不会在着急购房。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，此次上海教改新政，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，导致过热的小学和初中学区房降温，从而促进上海房地产市场平稳健康发展。

　　房价整体下降并不明显 刚需者期待房价回归正常

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，新政肯定不利好学区房，但目前的政策调整幅度并不是特别大，短期内对学区房的价格冲击不会很大，更多的是对人们心理的影响。“随着未来的调整，教育资源均衡化一步步推进，传统的学区房概念可能就会被打破。但从当下看，影响并没有那么大。”

　　“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”有专家表示，在教改政策下，家长及购房者应理性择校、理性置业。

　　黄浦市民张先生表示，新政策的出台是让教育资源平均化，让学位剥离房价，这是长远的走势，所以学区房跟非学区房以后的差价会越来越小，房子还是要回归到居住价值。“但从现在的价格来看，只是限制了房价，整体下降并不是很明显。”

　　“还是希望政府加大力度，让房价回归正常渠道，因为现在房价已经让许多刚需者望尘莫及。教育政策改革或许对学区房乃至整个房产市场产生抑制，但还没有调控到预期价格，希望通过一系列新政实施，真正做到房子是用来住的，不是用来炒的。”近期一直在寻找合适房源准备入手的李女士称，期待正常房价回归。