大众网·海报新闻记者 陈嘉伟 西安报道

　　长租公寓是2020年住房租赁市场绕不开的关键词之一，在今年的《政府工作报告》中也首次提出规范发展长租房市场。《政府工作报告》提到，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　野蛮生长埋下爆雷伏笔

　　不少刚毕业的年轻人希望长租公寓能给漂泊在外的自己一个温暖的家，却没想到换来的却是一堂代价不菲的“课”。长租公寓早期野蛮生长过程中埋下的伏笔，在2020年集中爆发，包括头部企业蛋壳公寓（NYSE：DNK）在内的诸多企业纷纷爆雷。

　　为迅速抢夺市场，长租公寓企业在行业早期发展中普遍使用“高收低出”和“租金贷”等手段滚动收储房源。“高收低出”即以高价从房东手中收得房屋，再以相对较低的价格出租给房客；租金贷即租客在与长租公寓企业签下租约时，亦与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由金融机构替租客支付全年房租，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。

　　不难看出，“高收低出”从根本上会导致企业收支不抵，不过大多数企业利用向租客收取三个月到一年不等的租金，而向房东采取月付的方式，制造“资金池”并且加以利用成为“金融企业”，其风险不言而喻。

　　而“租金贷”，则使得整个租房行为，除了企业经营风险外，还存在一定社会风险。使用租金贷后，长租公寓企业一旦资金链断裂、无法按期向房东支付租金，房东可能会收回房屋，而租客还需继续履行其与金融机构签订的贷款合同，这种难以调和的矛盾已造成不少冲突。

　　大众网·海报新闻记者注意到，利用“高收低出”和“租金贷”的行为不仅存在于中小型长租公寓企业。青客公寓（NASDAQ：QK）和蛋壳公寓的招股书显示，“租金贷”均为上述两家企业的最大现金流来源。2020年10月起，蛋壳公寓开始大规模拖欠房东租金，由此引发房东和租客广泛冲突。此后，各地政府介入调停，蛋壳公寓实质性停摆。

　　西安上线国有租房品牌

　　虽然住房租赁市场被长租公寓爆雷搞得“乌烟瘴气”，但事实上，对于住房租赁市场，各地均是鼓励发展的态度。

　　2019年，西安市印发《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出将加快培育和发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度，逐步实现“租购同权”社会保障机制。

　　不过在接受媒体采访时，中原地产首席分析师张大伟强调，如今频频出现问题的租赁企业，严格来讲，并不属于市场鼓励的“长租公寓”范畴。张大伟说：“对长租公寓，政府过去有过定义，是指企业拿手中闲置的资产做成租赁房源，很简单，指的都是大房东。如果你是大房东，你把房子租出去，你是不可能跑路的。”频频“爆雷”的租赁企业实际上是市场上的“二房东”。

　　大众网·海报新闻记者注意到，目前国内市场上的“大房东”式长租公寓主要集中在头部房企，例如万科的泊寓和龙湖的冠寓以及旭辉的领寓，而西安市场上则出现了国有长租公寓品牌云兮公寓。

　　云兮公寓是西安市房地产开发总公司全资子公司——西安市住房租赁管理有限公司打造的首个长租公寓。西安市房地产开发总公司成立于1989年，隶属于西安市住建局。云兮公寓的前身是老年公寓，经过专业设计和改造后，打造成面向社会的长租公寓。3月9日，记者致电云兮公寓，工作人员表示目前云兮公寓处于满房状态，已无房源可租。可见其在市场上颇受欢迎。

　　监管介入多地出台措施

　　政策鼓励房屋租赁市场发展之外，蛋壳公寓爆雷，还是为长租公寓行业敲响警钟，也将行业监管提上日程。

　　2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。

　　大众网·海报新闻记者注意到2020年11月前后，北京、深圳、杭州、重庆、西安、成都等多地出台监管措施，着重从资金方面对当地长租公寓企业提出监管要求。

　　以西安为例，西安市住建局的相关措施主要包括全面推行住房租赁合同网签备案和收紧“资金端”两大措施。

　　住房租赁合同网签备案要求出租人和承租人签订住房租赁合同时，须在西安市住房租赁交易服务平台（以下简称住房租赁平台）进行网签备案。目前，该平台已经上线，嵌置在西安市住建局官网中“服务”栏目下。住房租赁合同网签备案将租房的整个流程及信息置于政府的监管之下，对于承租人来说无疑多了一重保障。

　　当然，更重要的是收紧“资金端”。西安的政策主要针对“托管式”租赁企业，即收储西安市国有土地上的存量住房进行租赁交易的住房租赁交易企业，不难看出这一政策剑指“高收低出”、“长收短付”等经营模式的长租公寓。西安市要求“托管式”租赁企业需要选择一家监管银行，开设唯一监管专用账户，租金统一打到上述监管专用账户，接受监管，企业逐月提取。去年11月底，西安公布了首批27家接受监管的房屋租赁企业名录。

　　人大代表建议立法

　　记者注意到，不管是住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，还是各地出台的各类监管措施，各地对于长租公寓的监管还属于行政管理条例的协调范畴。而全国人大代表、58同城CEO姚劲波则建议通过立法解决目前房租租赁市场的乱象。

　　据媒体报道，在今年全国两会上，姚劲波提交了一份关于规范引导长租房市场健康有序发展的建议的提案。他建议，可以从加快完善市场监管体系、持续加大房源有效供给、稳步推进“租购同权”落地三大方面着力，推进长租房市场健康有序发展。

　　首先，加快完善市场监管体系，防范行业风险。建议国家有关部门应尽快出台更高级别住房租赁上位法，同时各地政府完善监管机制流程，整顿租赁企业高风险经营行为。

　　其次，在供给方面，姚劲波建议国家层面应引导各地将土地供应侧重于发展政策性租赁住房。同时，外来人口集中流入城市可加大保障性房源供应，推出多种档位的长租房源，并向新市民、中低收入群体倾斜。另外，引导各地出台个人租赁收入所得税减免等政策，鼓励居民将闲置住房通过合法租赁机构长期出租。

　　而在“租购同权”方面，姚劲波建议，短期内，地方政府重点保护租房者基本权益，强化治理“随意涨房租、突然被驱逐”等乱象，保护租赁双方合法权益。在中长期，各地可逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，进而缩小租购之间权益差，促进落户及教育、医疗等重点公共服务均衡化。