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住宅专项维修资金怎么用，何时用？最全解答来了！一起来看看吧。

一、哪些部位可以使用住宅专项维修资金？

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。简单来说，共用部位、共用设施设备就是两个以上、直至整个小区业主共同使用的设施、设备、场地等等。只要是保修期满的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造均可以使用维修资金。

《山东省住宅专项维修资金管理办法》对共用部位、共用设施设备做了如下规定：

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二、哪些部位不能使用住宅专项维修资金？

上面所述的范围，基本已经包含了维修资金的使用范围，除此之外，基本都属于需要业主自行承担维修费用的项目，不能使用维修资金，下面举几个简单的例子：

（一）自来水表、电表（均含）以内的管线，需要业主自行承担维修费用；表以外的管线，由相关专业经营单位承担维修费用。也就是说表内、表外均不可使用维修资金；

（二）供热设施，室内部分由业主自行承担维修费用、室外部分由供热企业承担维修费用，均不可使用维修资金；

（三）业主室内的窗户、包括窗缝的密封，需要业主自行承担维修费用，不可使用维修资金；

（四）独栋别墅及其它单一产权建筑，屋顶、外墙、污水系统至主管道之内的部分都不属于共用部位，需要业主自行承担维修费用，不可使用维修资金；

（五）污水排放方面，只有各层共用的污水主管道出现损坏、渗漏才可以使用维修资金，自用的洗手盆、地漏、马桶等通向主管道的分支管道的损坏、渗漏，需要由使用业主自行承担维修费用，不可使用维修资金；

（六）业主以长期租赁形式向开发建设单位购买的地下车库等设施，不能使用住宅业主房屋交存的维修资金进行维修，需由产权人即开发建设单位承担维修费用；

（七）楼上业主因卫生间、厨房等室内防水处理不妥善给楼下造成渗漏或损失的，需要楼上业主自行承担维修费用，不可使用维修资金；

（八）因业主自行改建、扩建、违建的各类雨棚、阳光房、栏杆等造成建筑物损坏、漏雨等等情形的，不可使用维修资金，除需由业主自行承担维修费用之外，还需及时恢复原状；

其它因业主人为原因损坏的，无论是否是共用部位，均需由责任人承担维修费用。

三、哪些费用不得从维修资金中列支？

《山东省住宅专项维修资金管理办法》对下列费用不得从维修资金中列支作出了规定：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

四、什么时间可以申请维修资金？

房屋需要过保修期后才可申请使用维修资金。如保修期内共用部位、共用设施设备有损坏，由房地产开发企业进行维修。

五、维修资金使用有哪几种方式？

维修资金使用分为计划使用、一般使用、应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

六、哪几种情形可以申请紧急使用住宅专项维修资金？

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）路面破损影响人车安全；

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

七、使用维修资金的程序如何进行？

计划使用程序：由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。比如道路维修、路灯维修、绿化改造、监控、文体健身设施等，都可以制定各自的维修方案，各项累计后统计出业主应分摊的资金总额，一次性地签字表决。

一般使用程序：由物业服务企业、相关业主、业主委员会或社区居委会提出申请，根据维修项目的具体情况做出维修工程预算费用及维修资金使用方案，公示相关材料。公示期满，组织有利害关系的业主表决同意，报维修资金管理部门审核后，申请人组织施工，工程完工办理结算划款。比如房屋的单元门损坏、大堂、楼体扶手、监控设施损坏等等。

应急使用程序：出现需应急维修情形时，物业服务企业或相关业主报告业主委员会或社区居委会确认后，由物业服务企业或相关业主组织施工。工程完工后，公示相关材料。公示期满、业主无异议或异议不成立的维修项目，办理结算划款。

八、屋顶、外墙漏雨怎样申请维修资金？

屋顶、外墙发生漏雨，同时还包括瓦片脱落、墙砖脱落等等，这些问题的发生将会对房屋的居住条件产生严重影响，甚至会发生一些我们不想看到的人身财产安全事故。所以，屋顶、外墙面发生严重漏雨的情况时，有关的法律法规已经做出规定，可以使用应急维修程序进行维修。应急维修，就是先维修、后公示，由业主委员会（没有业主委员会的由社区居委会）全程监督。

当然，我们也有一些房屋由于各种原因没有维修资金，这一部分房屋需要维修时，就需要相关有利害关系的业主按照自己的房屋建筑面积分摊维修费用。

九、小区道路破损怎样申请维修资金？

小区道路与我们的日常出行息息相关，道路破损，按照现行的法律法规规定，小区内的道路属于全体业主共有，使用住宅专项维修资金维修是需要全体业主进行表决的，但在实际操作中，对于一些规模较大的小区，签字表决确实存在困难，也有一些业主认为维修部位与自己关系不大，导致表决无法顺利进行，延误维修。因此，新出台的《威海市物业管理办法》中把“路面破损影响人车安全”的情形列入了应急使用范围，尽快、尽早地实施维修，解决业主的实际困难。

没有维修资金的小区，道路的维修费用需要小区业主按照各自的建筑面积分摊维修费用。

维修资金使用咨询电话：0631-5220806（来源：威海市住建局）