文 |《财经国家周刊》记者 丹华

　　春节刚刚结束，中国楼市又放了一个终极大招。

　　前段时间，有消息称，在“房住不炒”的总定位下，全国多个城市将实行土地出让“两集中”管理，即集中发布出让公告和集中组织出让活动，且每年发布住宅用地公告总计不超过3次。

　　2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，正式回应了这一调控传闻。除了青岛，最近数日，天津和郑州也已分别发布相关通知。

　　这一政策陆续落地后，“我国地产长效机制实际上就形成了三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者。

　　业内人士均认为，此时出台土地出让“两集中”政策，是落实中央经济工作会议精神和自然资源部住宅用地供应分类调控工作的一项重大举措。分别针对金融机构和房地产企业出台相关调控政策之后，全国多地针对土地市场再次祭出大招，必将深刻影响全国房价的走势和房企的未来。

▲图/图虫创意

　　重点城市：全年供地仅三次

　　青岛的政策明确了几项要求，比如要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划，要坚持做好住宅用地信息的公开工作，做到及时、准确、全面。

　　第三项要求最为核心，即要求严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告，引导市场理性竞争。

　　政策还强调，青岛各区自然资源局要严格落实主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”总定位，进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单，合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序，保障房地产市场平稳健康发展。

　　除了青岛，2月23日晚间，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，其中也进一步确定，将于每年3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

　　就在2月18日，住建部曾约谈22个地产热点城市，具体包括北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

　　据此，市场人士预测，这些城市或均将在近期陆续出台文件，以响应土地出让“两集中”政策。

　　“（政策）客观上有助于减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳发展，也是稳地价、稳房价、稳预期的一个重要体现。”严跃进说。

　　《财经国家周刊》记者采访的多位专家认为，假设热点城市每年2000亿元土地出让金，分三批每次推出700亿元的土地，将会在短期内对企业的资金集中度提出较高要求，势必降低整体的土地市场溢价率。

　　与此同时，各个房企为了筹措资金而周期性加速回款，可能导致降价等营销竞赛行为，客观上也能抑制房价的过快上涨，对于刚需消费者而言，不失为一大利好。

　　“结果就是，财务实力强大的龙头企业优势明显，而弱势的中小房地产品牌会逐渐边缘化，转型退出或不可避免。”一位年营收不到千亿的中型地产公司总裁告诉《财经国家周刊》记者。

　　对房企资金有更高要求

　　行业分析人士认为，新政影响之下，热点城市的土地市场和楼市格局均会发生明显变化，对房企的生产经营活动也提出新的要求。

　　“尤其在集中供地前期，企业要积极做好研究，深入分析潜在的土地投资机会和竞争企业实力。”一位地产企业的投拓人员告诉《财经国家周刊》记者。

　　他认为，对于房地产企业来说，本次土地“两集中”供地的政策影响，甚至比“三道红线”政策来得更深刻、更直接。

　　比方说，如果重点城市均按“369”模式进行放地，即主要在3月、6月和9月形成集中性土地交易，可以理解为形成了土地市场的“博览会”机制，在这些时点一次性增加土地供应，可以降低地方政府“饥饿营销”的动机，减少“多个房企围猎某一地块”的现象。

　　然而业内人士提醒，过去房企都是马不停蹄地全国各地看地，现在突然开始一次性交易，也可能会出现炒作和哄抢的情况。这是需要监管层面后续考虑并做好解决预案的问题。

　　同时，从历史经验来看，房屋销售好的时候，往往后续月份的土地交易就不错，所以对于房企来说，每年的3月、6月、9月之前，2月、5月、8月可能成为产品促销的重要节点。

　　受此影响，后续房地产企业更需要营销部门做好协调工作，重视降价促销和加快回款，根据各地预售条件和房地产供求市场变化，积极预测后续集中销售期，将成为房企营销部门一个重要任务。

　　尤其在“三道红线”政策之下，房企的资金回笼更加依赖销售回款，自然需要加快销售和去化。

　　“根据开发周期来计算，各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态。”严跃进告诉《财经国家周刊》记者。

　　同时，房企的拿地策略也需要调整。

　　比如，核心三四线城市可能成为重点投资区域，因为拿地约束相对较少，而集中供地的城市可能需要考虑联合拍地等方式，存量土地的收购将会成为新的热点。