文 |《财经国家周刊》记者 丹华

　　往年春节假期，伴随大批民众返乡过年，三四五线城市会出现看房、购房的热潮，而一线城市则显得较为平淡。

　　今年的情况大为不同。

　　作为首个倡导“就地过年”的春节，在刚刚过去的一周中，我国一二线城市的楼市“淡季不淡”，大部分房地产项目都选择了开门迎客，成交量也创下近年同期的新高。

　　尤其是以成都、西安、苏州及天津等地为代表的“新一线”城市，春节期间交易热度明显更高，相比之下，三四线城市的成交趋冷，城市间分化的现象较为明显。

　　“总体来看，市场交易数据表现都不错。一些务工人员较多、产业集中的发达城市表现更好，别的地方相对较弱一些。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者。

　　与此同时，春节期间全国大部分城市的二手房成交热度，也呈现了比较明显的“V”型走势。交易的热度集中在除夕前一周，除夕之后交易热度缓慢回升，预计2月回升趋势会更加明显。

　　▲春节期间楼市呈现“V”型走势。图/贝壳研究院

　　“新一线”城市看房热度高

　　2021年春节期间，仅仅北京就有超过60个售楼项目“不打烊”，许多二手房门店也可以正常看房。

　　据中原地产研究中心的不完全统计，在正月初三以后，北京每天都有超出100套的二手房成交，与往年的冷清状况相比，今年春节楼市的活跃度明显提高。

　　多位我爱我家、链家的地产中介人员告诉《财经国家周刊》记者，北京不少选择就地过年的购房者，利用春节假期集中看房，多数售楼处接待客户数量，和平时周末的水平接近，“比往年强出许多。”

　　贝壳研究院的统计显示，今年春节期间，在北上广深等一线城市之外，交易热度较高的还包括了成都、西安、苏州、天津及合肥等地，其中有14个城市位于成交TOP20的名单中，占比达到70%。

　　尤其是成都市的实际交易热度与返乡置业热度，均位于排行榜前列。不难看出，这些热度较高的城市，大多位于各个都市圈的中心地区，是区域经济的领头羊。

　　就二手房市场而言，今年的热度也是大大高于往年，而往年重点城市春节期间的二手房实际成交几乎为零。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《财经国家周刊》记者，二手房市场热度高的主要原因有二，一是防疫“就地过年”的号召以及疫情形势明显好转的情况下，重点城市有一部分购房需求释放出来了，比如链家APP的线上房源浏览量同比增加了约1.5倍。

　　二是市场预期处近三年中的高位，今年春节期间贝壳研究院监测的重点城市二手房市场景气指数约为41，2019年及2020年同期分别为35和29。

　　南北“温差”大，三四线遇冷

　　不过，相比一二线楼市的活跃，今年三四线城市的返乡置业相对冷清。

　　根据贝壳研究院的统计，从城市级别看，“新一线”城市平均成交热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为1.15。

　　以此类推，城市级别间的分化现象较为显著。

　　平均来说，2021年春节期间，三四线城市返乡置业的成交量下滑三成以上，而且这些市场出现逐渐饱和的趋势。业内人士分析，在棚改及返乡置业降温等因素影响下，三四线城市成交热度偏低的现象仍将持续。

　　▲中心城市交易热度较高。图/贝壳研究院

　　房价的表现也是类似。

　　在返乡置业热门城市TOP30中，有21城的成交套均总价过百万，占比约为70%。其中，以杭州、南京、苏州、宁波及东莞等为代表的南方城市成交总价较高，沈阳、保定及唐山等北方城市的均价相对较低，呈现出明显的“南高北低”现象。

　　从宏观层面来看，这一分化与城市的经济基本面密切相关，同时也受到产业分布、人口流动及人均收入等因素的影响。

　　以“新一线”城市的GDP数据为例，2020年的15个“新一线”城市中，重庆、苏州、成都及杭州等南方城市位居前列，以沈阳、西安为代表的北方城市相对较低。

　　从人口流动因素来看，根据2019年的人口净流入情况分析，东莞、佛山、苏州、宁波、杭州、成都及无锡等南方城市均为典型的人口净流入型城市，而以唐山、保定及沈阳为代表的北方城市，2019年的人口流入流出环比基本持平。

　　▲南北楼市差异较为明显。图/贝壳研究院

　　调控常态下，小阳春恐难再现

　　从结构上来看，春节期间全国成交的主力户型，仍为小户型。

　　无论“新一线”、二线或者是三四线城市，两居室均是主力交易户型。其中的区别在于，从“新一线”到三线城市，两居室的占比从40.61%增加到57.25%，相反，一居室的占比从15.22%减少到了11.50%。

　　也就是说，“新一线”城市的小户型更为集中。

　　从面积大小来看，全国主流交易的面积区间集中在60至90平方米，占比约为39.1%；其次是90至120平方米，占比约为26%。

　　整体来看，春节期间主流交易户型为60至90平方米的两居室。

　　不难看出，这些大多来自居民的自住和改善需求。

　　“目前，市场上需求是有的，但是有些地方如果房价上涨过快，可能信贷政策收紧，会限制一定的市场交易。”严跃进告诉《财经国家周刊》记者，今年总体市场前景还是较为乐观的。

　　业内人士预计，随着经济形势的明显好转，累积的住房需求将逐步释放，楼市有望回暖，但在调控政策从紧的态势下，尤其是各地加强资金监管的政策落地之后，往年3、4月的楼市“小阳春”或难再现。