长沙网红大盘——北辰三角洲一景

　　大众网·海报新闻记者 陈嘉伟 湖南长沙报道

　　近日，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

　　对于普通民众来说，房地产市场调控得当与否，房价是最直观的。据中国房价行情网数据，今年11月，长沙的二手房均价为11347元，而新房均价则在10249元，在中部六省的省会城市中垫底，而在有数据统计的全国313个城市房价排行榜中，长沙排在第62位。

　　对于房地产市场的调控，各地可谓是“各显神通”，但为何仅有长沙形成了“经验”与“样本”，低房价下长沙的人、产、城又呈现出哪些独特的“风貌”？

长沙地标建筑之一国金中心

　　人：刚需购房者压力小 投资客“有来无回”

　　湖南原动力房地产营销策划有限公司董事、总经理王巍把接受大众网·海报新闻记者采访的地点约在了一家茶楼。当天是一个普通的工作日，见到他时，茶楼里虽算不上人声鼎沸，但也有不少人在打麻将，其中不乏年轻人群体。

　　“这就是低房价带来的‘效果’。”王巍有着15年地产行业相关的从业经历，在数个头部品牌房企都曾任职，但最终选择回长沙创业。“像在深圳，城市节奏快、生活压力大，晚上九十点才是正常下班时间，哪有机会在工作日的下午出来娱乐。”

　　王巍说，低房价带来的第一个“效果”就是刚需购房者的压力较小，而这部分购房者又大多是年轻人，所以年轻人的压力普遍不大。由此而带来的连锁反应，则是创业氛围更加浓厚，由于湖南人爱好美食娱乐的天性，不少年轻人创业方向都会选择与餐饮或娱乐有关。

　　湖南浏阳人李思凝（化名）便是这样一个年轻人。她毕业后曾在厦门等地工作，最终选择了回长沙创业，开办了一个音乐培训机构。去年，她刚刚在长沙买下自己的第一套房。提到买房，李思凝表示还是会有压力，但是相比于其他城市，在长沙买房还是要轻松不少。“就拿首付来说，同样100平米的房子，长沙首付三四十万就够了，要是到厦门得百万左右。换句话说，厦门的首付差不多能换长沙一套房。”

　　虽然价格便宜，不过李思凝表示，自己买房也并不容易。由于是浏阳市（湖南省辖县级市，由长沙市代管）户籍，在刚需购房者中的优先级中要比长沙市芙蓉、开福、雨花、天心、岳麓、望城等六区和长沙县靠后，“2018年我摇了四次号，2019年摇了一次，才最终买到现在这套房。”

　　大众网·海报新闻记者注意到，长沙的房地产市场调控政策，是2016年年底后开始严格的。而2016年房价普涨的行情，长沙也是经历过的，当时不少外地投资客也纷纷到长沙购房，王巍带来的客人以合肥地区的居多。

　　王巍说自己的公司有房产营销策划业务，与不少开发商都有合作，为了帮助楼盘广开销路，王巍在2016年曾组织约300名合肥的投资客到长沙梅溪湖地区购房。“当时基本上来了当天就能成交，银行也把‘柜台’搬到了售楼部，贷款面签什么的都是当天搞定。”

　　不过这样的情形在当年11月25日戛然而止。当天长沙市出台七条措施调控房地产市场，其中第四条明确提出“严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。”此后，长沙不断出台更为严格的政策。

　　目前，长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅；已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。另外，居民限售4年，企业则限售5年。

　　此前，长沙还相继出台多种措施，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打出房地产市场调控“组合拳”，全面堵塞投机炒房通道。

　　王巍说，自己的客户有的因为不够交易年限，目前还被“套”着，而自己的公司也慢慢不做代理业务，转向商业地产的运营策划等方面。

湘江边上的在建项目

　　产：本地房企边缘化 公寓市场去化周期高企

　　“我朋友来长沙，说你们这的房子怎么都这么难看。我说你要让我卖两万、三万，我肯定能给你盖漂亮，盖漂亮有什么不容易，不容易的是如何控制成本。”谈到长沙的房地产调控政策，刘兴跃向大众网·海报新闻记者讲述了这样一个故事。

　　刘兴跃是湖南高信集团的董事长。高信集团是一家在长沙有着20余年经历的本地房企，曾先后在长沙开发了高信•向日葵、燕山豪苑、乾源国际广场等项目，董事长刘兴跃说自己也算是长沙房地产的“元老”之一。

　　刘兴跃坦言，现在在长沙做房地产开发并不容易。他的公司已经很久没有拿过地了，现在就是把之前拿的地进行“扫尾”开发，公司已经向文旅、艺术品收藏等方面转型，“你看我的公司、办公室，哪里有房地产的影子。”

　　刘兴跃表示，现在长沙本地的开发商基本上都已经边缘化。“长沙的房地产市场调控政策之所以能把房价‘打’下来，不仅在于限购，还在于限地价、限利润。但8%的利润对我们本地中小开发商压力太大，跟品牌房企或央企、国企比，我们的融资成本本身就高，在施工、管理等各个环节再有差池，弄不好就赔钱。”

　　刘兴跃所说的8%的利润率，是2019年12月11日长沙市发改委发布的《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》中明确的。上述通知明确商品住房价格由成本、利润、税金三个方面构成。成本包含楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等八个方面，而利润的计算则只以上述四项费用之和为基数，并规定平均利润率为6-8％，而管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等还包含在成本内的另四项费用，都不纳入计算利润的基数。

　　“在一线城市，每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙，每平方米利润可能也就1000多元，有10倍左右的差距。”刘兴跃坦言，随着一系列政策的实施，长沙本地中小房地产企业难有大的发展，目前已经很少参与土拍。在围绕住房的各个方面都有所限制时，开发商只能加大对成本的控制，“所以这两年长沙很少有能对标一线城市高品质的项目，对于整个城市的风貌提升很小。”刘兴跃表示。

长沙内五区销售额TOP20榜单 来源：中指研究院

　　李思凝也提到，长沙的住宅项目确实过于普通，不过其也表示自己是刚需群体，对这方面的要求也不大，唯一担心的是房屋质量。李思凝买的是长沙一个网红大盘，公开资料显示该项目占地110万平方米，分多期开发，“我关注这个盘时间比较久，所以了解不少信息，大家普遍认为后开发的楼盘质量不如之前的。”

　　据中指研究院统计，今年1至11月，长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企，其中绿地控股以76.59亿元销售额领先榜单。榜单内，企业总部设在长沙的仅有长房集团、梦想置业与中建信和，其中前两个均为长沙市国资委控制下的企业，而中建信和则为中建五局旗下。

　　在住宅项目全面限制下，长沙的公寓项目由于不限购、不限价呈现井喷态势。在长沙记者走访的北辰三角洲、旭辉都会山等项目，接待人员均表示住宅项目均已售罄，仅有公寓项目在售。事实上，这也是整个长沙公寓市场的一个写照。

　　今年三月，三湘都市报的一篇报道引用新峰地产的统计数据，表示长沙商业公寓库存可售及预计新增近1200万平方米，前面十年已售约500万平方米，截至当前长沙五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年远超过去十年量。“去化周期达35个月。”

　　但长沙市场上也不乏卖得好的公寓项目。据红网报道，堪称长沙最贵的公寓项目运达公寓，曾在去年四开四罄，总价6000万元/套的泳池花园复式公寓也被抢购一空。而这一公寓的户型，也刷新了人们对于公寓市场的认识，推出的户型均是建筑面积450㎡、900㎡、1320㎡的大面积。

长沙太平老街一景

　　城：人口聚集效应凸显 城市发展仍在快车道

　　在普遍的认知中，房价的高低，在某种程度上也能反映一个城市经济社会发展的繁荣程度。房价高的地方往往也是经济发达之地，譬如北上广深，房价低的代表则是玉门、鹤岗等资源枯竭型城市。而这一规律，在长沙的发展中被打破，这也是此番长沙被住建部点名表扬的重要原因。

　　2019年，全国共有17个城市的GDP突破万亿大关。佛山作为新晋成员，根据中国房价行情网数据，今年11月，其二手房、新房房价分别为14323元、15691元。而GDP于2017年便已突破万亿，并在2019年GDP总量高出佛山近800亿的长沙，其二手房均价为11347元，新房均价则为10249元。而GDP略高于长沙的青岛、无锡和宁波，其二手房、新房房价也无一例外地高于长沙，更不用说南京、天津、杭州、成都等城市。换句话说，在全国17个GDP破万亿的城市中，长沙的房价也是最低的。

　　低房价的长沙，在城市经济社会发展方面却保持了强劲的势头。2020年上半年相关数据显示，今年上半年长沙GDP增速为2.2%，在17个万亿GDP城市中排名第一。而这并非偶然，在2019年的万亿GDP城市增速排名中，长沙就曾以8.1%的实际增速排在首位。

　　论其原因，王巍以及刘兴跃都认为与长沙的低房价不无关系。他们认为，低房价造就了长沙的人口聚集效应，而人口的流入则为长沙的产业发展提供了有力支撑。

　　刘兴跃说，长沙的房地产调控政策客观上确实对自己的企业发展有一定影响，但是从城市发展的角度来看，自己还是支持这些政策的。“有些事眼界要高，要讲发展后劲，长沙的低房价吸引了大量人才落户长沙，这对于整个城市的发展是有利的。”

　　根据易居研究院发布《全国50城房价收入比研究》显示，长沙以6.4的比值排名最后。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，通俗来讲这一数据衡量的是当地居民多久能攒够买房钱。在这份榜单中，深圳以35.2的比值排在首位，意味着在深圳要35.2年才能攒够买房钱，而长沙只要6.4年。在榜单中，长沙也是唯一个比值低于7的城市。

来源：易居研究院《全国50城房价收入比研究》

　　而贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》显示，新一线城市中，长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低，其中长沙是典型的居住友好型城市。2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7%，而2019年长沙二手房成交均价11063元/平，同比下降3.6%，上述报告指出“长沙的收入涨幅明显跑赢房价”。

　　“大家买房压力不大，所以敢消费，敢创业，城市也就更具活力，也更加繁荣。”刘兴跃表示。而王巍则用一个例子，更生动地阐释了这一道理，“我有个朋友十几年前掏空家里的钱包，凑了三百多万在深圳买了一套房。去年他深圳的房子卖了两千多万，之后回到了长沙。这些钱即便在长沙买个高品质的房子，手头还能剩不少钱，这些钱用于消费或创业，都能促进经济发展。”

　　据相关统计数据显示，2010—2015年，长沙常住人口流入39.11万人，年均增长6.5万；而从2016年至2019年的4年时间里，长沙新增常住人口达96.27万人，年均增长24.1万人。虽然没有相关研究表明这样的人口流入变化与房价有多少关系，但巧合的是，长沙严格房地产调控正是在2016年底。

　　不过长沙的低房价也伴随着不少争议。有不少长沙市民通过市长信箱反映长沙房价过低的弊端，甚至打起了“嘴仗”。一位市民来信表示，长沙的低房价让长沙人承受着输入性通胀，因为高房价地区银行流出的资金可以自由流动，推高物价，而长沙市民没有高房价做对冲，实质利益受到损害。另一位支持低房价的市民则写了1000多字的文章发到市长信箱，驳斥上述观点。

　　还有一位自称不缺钱的长沙市民表示，低房价导致没有高端房地产项目可买，目前在售房屋一个比一个差，维权遍地都是。还有来信认为低房价阻碍了长沙的人才往环境更好的地方流动，其举例说明如果自己的孩子想要去北京发展，武汉人卖一套房就能满足北京首付，长沙得卖两套。但现行限购政策下，卖完两套自己又没有地方住。

　　对于上述质疑，长沙市自然资源和规划局回复称，观点存在一定的辩证合理性。表示将在现有政策的基础上，后续考虑实行差别化供地政策，建设高品质、改善型住宅，避免城市简单重复低层次建设。

　　而长沙市住建局则回复称：长沙接下来将进一步按照“稳价格、促供应、调结构、严监管”的要求，继续保持调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松，持续保持长沙“房价洼地”比较优势，并使之成为长沙城市竞争、产业聚集、人才流入的要素保障，进一步提升老百姓的获得感、幸福感。