大众网·海报新闻济南讯 精准把脉济南楼市，挖掘行业深度新闻。即日起，大众网·海报新闻推出“驻济房企知多少?”楼市系列报道，挖掘驻济开发商的点点滴滴，让购房者更直观的了解市场，为买房置业做出准确判断。

　　今天，我们一起来了解的是保利置业。

　　近日，济南市自然资源和规划局网站公示了五里牌坊棚户区改造项目的建设工程规划许可。根据公示，该项目位于槐荫区经十路以南，阳光新路以东，是保利置业在济南主城区打造的又一全新项目。据悉，保利置业已在山东深耕13年，回顾保利置业在山东的13载，“中庸”一词是很多业内人士对其的评价，那么拥有军工背景的央企保利置业在山东的这些年，品牌实力究竟如何呢?

　　深耕山东13载，地产版图庞大

　　据悉，保利置业与保利发展同为保利集团旗下子公司，有消息人士称，两家公司虽都从事房地产开发，但保利发展的公司实力更强，是保利集团的全资子公司。

　　看回保利置业，在山东开疆拓土的13年里，已经形成了济南、威海、烟台、潍坊、淄博、泰安六城联袂的格局，地产版图分布了6城28盘。

　　2018年3月，保利斥资3.344亿元成功竞得淄博元大成农药地块，正式进驻淄博。同年9月淄博保利城案名发布，项目目前处在顺销阶段。

　　2020年，保利携旗下“府系”产品首进泰安，户外宣传打出“筑造一城风雅府居范本”的标语。目前，泰安保利鲁坤·岳麓府项目开售在即。

　　早在2013年，保利置业在济南已先后开发保利芙蓉、保利花园、保利大名湖、保利海德公馆等项目;目前，保利置业在济南还有保利和唐悦色、保利中科创新广场、保利熙悦、保利·盛景臺、保利山语5个在售项目，五里牌坊项目也将于今年问世。

　　高溢价率频现，拿地时机是个谜

　　细数保利置业在山东的地产版图可以发现，保利是以济南为核心，进而辐射山东半岛的发展模式。目前，保利在济南部分在售项目定位都偏高端，主打大户型改善需求住房，这在济南当前平稳的市场环境下并不吃香。

　　保利·盛景臺项目位于长清区文昌片区莲台山路以西、阜新街以北，是保利在2017年5月15日土拍中，经过50轮的激烈竞价，以6.41亿元，楼面价4794.68元/㎡，溢价率约180%拿下的2017-G035/G036地块。资料显示，两地块容积率只有1.4，且靠近山体，项目定位高端，高端的项目定位在近期项目对外宣传中也得以印证。

　　而在当时的土拍中，吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、恒大、保利、银丰、金地、新城、和昌、金茂、西城、旭辉、中南、正荣、远洋、中骏、海信等20余家房企角逐。

　　值得注意的是，当时土拍是在济南“419”新政实施后，长清区重新被列入限购范围，同时，该新政明确了关于地价溢价率和商品房预售条件挂钩的要求：居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。也就是说，保利竞得的地块为现房销售，这对现金流要求极高的房企来说是一种考验。

　　保利和唐悦色项目位于龙凤山路以东、唐冶西路以西、飞跃大道以南。在2017年8月4日土拍中，保利置业从中海、万科、碧桂园、金地、新城、路劲、龙湖、金茂华润联合体、正荣、华侨城、鲁能、中建、绿城、招商、新希望等16家房企中脱颖而出，经过142轮竞拍，以最高限价26亿成交，溢价率94.32%，成功竞得的G056地块。据悉，此地块楼面价为9936元/㎡，须配建安置房60048㎡，因此，综合楼面价为14088元/㎡。

　　同样的高溢价率地块也发生在了2017年8月11日土拍中，保利以总价3.15亿元，溢价率21%，竞得G089地块，成交楼面价14275元/㎡。该地块地上容积率大于等于1.0、小于等于1.8，地下容积率小于等于0.3，这也就是现在位于旅游路与凤凰路交汇处的保利山语项目。

　　不难发现，目前保利在济南的在售项目多数是在2017年土拍中以高溢价率竞得的地块。其中，保利·盛景臺项目的溢价率最高，约为180%，据知情人士透露，长清区本身能够释放的购买力不足，改善需求购房者更多会选择济南市区，而乡镇人口的购买力有限的，仅靠长清城区的客户，明显是杯水车薪，保利在长清区主打高端改善项目，需要做好打持久战的准备。而且保利置业在拿地方面时机把握的都有所偏差，除了2017年以高溢价率拿的地块外，位于祝甸附近的保利华庭也是当时的楼王，这就造成了高价地在消化时困难的局面，这也可能是公司决策层对市场预期把控不准的原因。

　　也有消息人士透露，保利和唐悦色和保利山语由于保利置业前期运营不理想，现已由保利发展操盘。

　　教育配套问题频上热搜

　　近日，保利提出2020年度品牌主张——“保利向上，美好跃级”，以不断创新升级的产品和服务承载品牌，焕新生活，共筑美好。但记者梳理发现，保利在济南多个项目曾因教育配套问题频上热搜。

　　记者梳理发现，济南保利华庭业主因子女未能就近入学问题，遭到投诉;济南西市场附近的保利中心华府项目，原定于2017年9月1日开学的山师附小因为迟迟没有动工和开学而引来业主不满。同时，济南保利花园、保利海德公馆等项目曾经也发生过教育配套问题的维权事件。

　　保利置业在教育配套问题上，频频爆出业主维权事件，无疑在企业口碑方面造成了一定负面影响。

　　保利置业距离口碑地产品牌还有多远?

　　保利置业作为世界500强，拥有国家级房地产开发资质系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，在初入济南时，普遍被业内看好，但经过十余载的经营与布局，济南的房地产市场涌入了一大批像万科、绿城等口碑开发商，表现平平的保利在对比下实则在“原地踏步”。

　　业内人士分析称，保利置业在济南运营时间已达十余年之久，在济南人心中也是老牌的房地产企业，物业算是保利的一大亮点;同时，保利五里牌坊项目在近期的项目公示中显示，未来将配建一处建筑面积不少于 2000 平方米的社区综合服务设施，目前，经十路阳光新路路口，已经有和谐广场、连城广场等综合体，五里牌坊配套综合体建成后将会丰富同片区的商业配套。保利置业在日后的经营中，在产品升级和营销策略做出相应转变，还是可以重新赢回保利在济南老百姓心中的口碑。