据调查显示，自2014年以来，中国开始逐渐主导超高层建筑的开发市场。目前，单一的写字楼正向“垂直综合体”转变。超高层写字楼产品无论对企业形象还是对员工的忠诚度都有提高作用。业内人士指出，超高层写字楼的回报期一般是7到10年。更综合、更人性化的超高层写字楼深受市场热捧。

　　记者对济南东部各大写字楼项目进行了梳理，盘点整理出投资“垂直综合体”高层写字楼的几个重要因素。

　　计算年回报率，是否有投资价值第一步

　　在购买写字楼之前，应该计算该楼的年回报率是否超过7%，否则不具备投资价值。衡量一幢写字楼物业价格合理与否的标准很简单，就是“年收益”乘15年等于“房产购买价”。所以，如果购买价低于15年的租金收益，那该项目就具有投资价值。

　　在产业的助力之下，短短几年，弹指一挥间，济南东部各大写字楼群拔地而起，高耸入云霄，目前正在现房销售的汉峪金谷项目备受市场青睐。汉峪金谷项目建设总投资约260亿元，带动汉峪片区实现建筑过千万平方、总投资上千亿、税收过百亿、聚集办公与居住各超10万人的发展目标，人流、物流、财富流，汇聚于此，蕴藏着无限的财富价值，与众多世界五百强企业为邻，租赁市场供不应求。

　　今年10月，汉峪金谷中央核心地段的云鼎大厦，52-67层凯宾斯基酒店有望达到开业条件，必将带动周边产业更上一层楼。

　　地段选择好，收益少不了

　　房产的增值主要是土地的增值，越是城市的核心区，土地的稀缺性更强，增值空间越大。伴随着核心区的区位成长性明显，是人流、物流、信息流、资金流的汇聚之处，资源优势得天独厚。所以，是否位于城市的黄金地段，是衡量写字楼档次和是否具有投资价值的重要因素。

　　在济南的东部，山东省大数据产业基地项目正拔地而起，项目占据高新区核心绝版地段，同时叠加新旧动能转换综试区与山东自贸试验区，三区合一，政策加持，得天独厚的区位优势，对于写字楼投资产品来说，在区位上是不二之选。

　　产品品质是投资写字楼的重要保障

　　投资写字楼，要瞄准客户群。企业租赁写字楼办公的首要目的，也是为了提升企业形象，所以不少企业家将写字楼的品质形象放在仅次于地段区位的重要因素。写字楼的品质包含交通便利、停车场设计合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂品味和布置、电梯质量与配备情况、结构布局适用、采光通风良好等。投资者要实地观察、感受，结合上述内容逐一比较。

　　汉峪片区的汉峪金谷、软件园片区的山东省大数据产业基地凭借其自身品牌效应和强大的向心力，未来将不断吸引优秀企业的强力入驻。目前，汉峪金谷39栋5A级写字楼，主要承担着金融商务、总部办公、科研办公等重要功能。

　　山东省大数据产业基地项目是济南东部唯一的生态办公项目，A、B、C栋设计有边庭式两层通高空中花园，D栋设计有两层通高接待展示区，赋能企业实力形象及文化理念输出，打造企业迎宾纳客的第一道风景线，商业绿洲。楼间空地绿化、写字楼外自然景观等，可以让人放松身心，增强愉悦感，也是写字楼的附加值。

　　根据戴德梁行资本市场部发起的投资者意向调查显示，投资者对不同物业的投资偏好，写字楼仍是首选，82%受访者表示计划投资办公和商业园区房地产，其次是物流和数据中心。如此看来，选择有升值空间、回报率的高的商业项目变得尤为重要。