大众网·海报新闻济南4月9日讯近几年，位于济南东南方向的汉峪片区，因占据南部山区稀缺资源，距离市政中心、CBD距离适中;升值潜力大等因素的影响，成为不少改善型购房者的首选区域。近日，记者在实地探盘中发现，汉峪片区多个高端改善盘加推小户型高层，倍受欢迎。而持续走大户型“路线”且没有价格优势的项目则陷入销售尴尬期。业内人士表示，高价拿地的背景下，价格战中开发商“无路可退”。

　　汉峪片区交通堵塞严重、学校配套待完善

　　汉峪片区的最大弊端是楼群、人口密度太高导致的交通堵塞。汉峪片区建设用地面积6.86平方千米，计划人口规模为15.5万人，人口密度高达22594人/平方千米。目前整个济南市的人口密度为849人/平方千米，也就是说，汉峪片区的规划人口密度是济南市现人口密度的26倍!加上周边CBD等密集写字楼群，早晚上下班高峰集中出行，在地铁完善前，近几年交通情况不容乐观。

　　对于改善型购房者来说，看重的更多是配套。根据济南市规划局2016年8月19日发布的汉峪片区控规详细规划，汉峪片区共规划有3所独立小学(金谷一小、金谷二小、汉峪小学)、1所独立初中(高新二实验所在位置)、1所高中(高新二实验东侧)、2所九年一贯制学校(大汉峪和小汉峪各自的配套学校)、1所私立学校(托马斯国际学校)。2017年，高新区公布了引进山大教育集团进行托管的大汉峪瀚阳小学，缓解了片区内一部分教育资源紧张问题。对于汉峪片区内定位改善型住宅的几个项目来说，学校配套仍不占优势。沿凤凰路向北的银丰·玖玺城、金茂府，作为历下学区房，且有大户型在售产品，吸引了不少购房者，抢了汉峪片区几大高端楼盘的“风头”。

　　高价拿地，部分项目陷入销售尴尬期

　　汉峪片区目前在售项目，拿地价均较高，舜山府2宗住宅楼面价为11018元/㎡、13170元/㎡;金科东方博翠地价为14426元/㎡+12000㎡储备性安置房，泰禾济南院子2宗住宅楼面价为12220元/㎡、13067元/㎡。2017年8月11日，保利地产以31500万元+4001㎡的储备性安置房的成交价竞得1宗居住地块，溢价率21.15%，楼面价14275元/㎡，加上4001㎡的储备性安置房，折合楼面价在18000元/㎡以上。高地价也直接决定了在售价格对相对较高。目前保利和光山语在售15层小高层，面积为143㎡，均价24000元/㎡。8层洋房，面积为198㎡，均价28500元/㎡—29000元/㎡。

　　保利和光山语位于旅游路以南、凤凰路以西。南部邻近济南托马斯国际学校，在地理位置上优势明显。但在销售情况看，不容乐观。

　　因为价格偏高而销售压力较大的还有泰禾·济南院子。项目目前洋房、别墅在售，洋房7层、8层、13层，均价在32000元/㎡-36000元/㎡，别墅1000-5000万/套，有双拼，联排，叠拼等多种产品可供选择，仍以四居室大户型为主。与周边竞品对比来看，泰禾·济南院子价格高出不少。

　　据悉，泰禾集团于2017年8月以总价15.62亿元竞得汉峪片区出让的B-05地块、A-13地块、A-14三块地块。其中B-05规划用途为商业商务用地;A-13、A-14地块则为目前在售的泰禾·济南院子项目。记者在济南住宅与房地产信息网站上了解到，开盘近两年来，泰禾·济南院子销售情况并不理想，甚至存在销售记录为“0”的楼座，在汉峪片区众多高端产品中，预计很难消化。

　　值得注意的是，2019年，泰禾集团曾深陷资金链危机。今年在中国房地产协会公布的“2020中国房地产500强”中，泰禾集团未上榜，而“2019中国房地产500强”榜单中，泰禾位列23强，此次未能入榜，引人遐想。

　　高层、小高等产品加推倍受欢迎

　　记者统计发现，目前，汉峪片区多以改善型楼盘为主，大户型较多。

　　主打一层一千万大平层的舜山府，也在近期首推138㎡和172㎡的小平层，价格在27000元/㎡—32000元/㎡。

　　绿城·玉兰花园，润园4#楼认筹启动，即将加推，17层均价22000元/㎡。

　　与其他楼盘主打大户型相比，金科则推出了部分相对较小的户型房源。目前，加推仅此1栋的2#高层，面积为122㎡三室两厅两卫户型，相对区域内其他四室产品，倍受欢迎。毛坯交付，交房时间预计2022年6月26日。

　　业内人士表示：汉峪片区各个高端系产品在高成本之下竞争非常激烈，在众多楼盘的映衬下，如果不凸显出自己亮点和优势或加推小户型，向刚改转型。在没有价格优势的情况下，销售估计会面临很大的挑战。